不動産の売却を検討しているなら「3000万円特別控除」の基礎知識はおさえておきましょう！

不動産を売却する場合、まとまったお金が手に入るのは間違いないのですが、「売却して得られた利益額に応じて、税金が課せられてしまう」ということは忘れてはいけません。特に、不動産売却は、扱う金額が非常に大きいことから、課せられる税金額も多額になってしまいます。したがって、不動産売却時に活用できる控除などの制度をしっかりと理解して節税対策を行わなければ、大きな損をしてしまうことになるのです。

この記事では、不動産売却を行う時の節税対策の代表的手法である「3000万円特別控除」がどういった仕組みになっているのかをご紹介しておきます。不動産売却にかかる税金の中では、譲渡所得税が特に大きな金額となりますので、それを安く抑えるための「3000万円特別控除」は非常に重要なポイントとなるはずです。ここでは、利用条件や実際にどの程度の節税になるのかを簡単にご紹介していきたいと思います。

不動産売却時に課せられる『譲渡所得税』とは？

それではまず、不動産売却時に課せられる『譲渡所得税』について簡単に解説しておきます。不動産の売却は、大きなお金が動く取引になるのですが、自分の家を売った時に利益が発生した場合、その利益が全て自分の手元に残るのではありません。実は、自分の家を売ったのだとしても、それにより発生した利益には税金が課せられることになっており、これが『譲渡所得税』と呼ばれます。ちなみに、譲渡所得税は以下の計算式によって算出されます。

課税譲渡所得とは、不動産を売却した金額から、取得した時の購入金額を差し引いたものです。分かりやすく例を挙げると、3,000万円で購入した家を3,500万円で売却した場合、「3,500万円 － 3,000万円 ＝ 500万円」という計算になり、500万円が課税譲渡所得となるわけです。
そして譲渡所得税に関しては、これに税率を掛け合わせたものとなるのですが、家の所有期間によって税率が変わるので注意しておきましょう。具体的には、5年以下が短期で5年超が長期となります。それぞれの税率は以下のようになっています。

譲渡所得税は、所有期間によって上記どちらかの税率がかけられます。例えば、上述した売却例について、4年で家を売却したとすれば「500万円×39.63%＝198.15万円」となり、かなりの金額の税金を支払わなければいけないわけです。

『譲渡所得税』を抑える控除制度がある

不動産を売却して得られた利益にかかる譲渡所得税は、上述のようにかなり大きな金額となってしまいます。そのため、税控除のための制度が作られています。どういった制度があるのかを知っておけば、税金をかなり安く抑えることが可能な訳です。ここでは、不動産売却時には非常に重要な3つの制度を簡単にご紹介しておきます。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームのような「住むこと」を目的とする不動産は、居住用財産と呼ばれ、この居住用財産を売却する際には、最高で3,000万円を譲渡所得から控除する事ができます。この制度は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、所有期間の長さなどは一切関係なく適用することができます。詳しくは後述します。

10年超所有軽減税率の特例

名称からイメージしやすい制度ですね。これは、10年を超えて所有している居住用財産を売却して利益が出た場合、上述した譲渡所得税の税率が低くなるというものです。
所有期間が5年を超えた居住用財産を売却した際の譲渡所得税率は20.315%となるのですが、この特例が適用されると、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分については税率が14.21%まで軽減されます。

特定居住用財産の買換え特例

これはマイホームの買い替えを前提とした特例です。居住用財産を売却して新しいマイホームに買い替えるという場合、旧家の売却価格よりも、新たに購入する新しい家の購入金額が高ければ課税されないという制度です。

「3000万円特別控除」の詳細について

それではここからは、本題の「3000万円特別控除」の詳細についてご紹介していきましょう。上で紹介した3つの特例の中でも、特に重要な位置付けですので、以下の内容は必ず頭に入れておきましょう。

制度の仕組みについて

まずは「3000万円特別控除」の仕組みについて簡単にご紹介しておきます。この特例を簡単に紹介すると、不動産を売却した際に得られる譲渡所得に対して、3,000万円までは課税対象からは除外するという制度です。

例えば、先ほど譲渡所得税の計算で例に出したパターンで言うと、そのままの計算で行けば500万円の利益が出ていたことから、200万円近い税金が発生していましたよね。しかし、「3,000万円の特別控除」を適用した場合、500万円あった利益がマイナスになってしまいますので、譲渡所得税は『0円』で税金がかからないということになるわけです。

「3000万円特別控除」の計算について

それでは、「3000万円特別控除」の利用方法をもう少しわかりやすくするため、具体的な計算例をご紹介しておきます。上で、譲渡所得税の計算式については、以下の様になると紹介しましたね。

これは、「3000万円特別控除」の事を省いて考えており、「3000万円特別控除」の適用を行うと想定すると、以下のような計算式になるのです。

それでは、この計算式を元に、1000万円で手に入れた居住用財産（所有期間は10年未満）を5,000万円で売却した場合の譲渡所得税を計算してみましょう。譲渡費用は仮に100万円としておきます。

「特例があっても結構税金がかかるのだな…」と思うかもしれませんが、「3000万円特別控除」が適用されていない場合を考えると、譲渡所得は3,900万円となり、税金額は約790万円で、なんと600万円以上の差が生じるのです。この特例の効果がいかに大きい物かが良く分かると思います。

「3000万円特別控除」を利用するための条件

それでは最後に、「3000万円特別控除」を利用するための条件についてもご紹介しておきます。この特例は、不動産の売却時には非常に大きな節税効果をもたらせてくれるのですが、誰もが利用できるのかというとそうではなく、いくつかの条件を満たしている必要があるのです。
ここでは、特例が認められる条件と、対象外になってしまうケースの条件をご紹介しておきます。

特例を利用するための条件

まずは「3000万円特別控除」を利用するための条件についてです。この特例は、基本的に『マイホーム(居住用不動産)』の売却時に適用することが前提となっている制度です。

特例が適用できない条件

それでは、「3000万円特別控除」が適用できない条件も以下でご紹介しておきます。

まとめ

今回は、不動産売却で得られた譲渡所得に課せられる譲渡所得税について、この税金の節税ができる「3000万円特別控除」の基礎知識をご紹介してきました。不動産の売却時には大きなお金が動くことになりますので、その分、課せられる税金額もかなりの負担になってしまう場合があります。そして、国はそういった負担を軽減するため、さまざまな制度を作ってくれているのです。

しかし、こういった制度に関しては、専門性が高い分野でもありますし、売主自身が自分で調べて「何が利用できるのか？」を判断することは難しいものです。したがって、何より重要なのは、こういった消費者が得するような情報もしっかりと含めたうえで不動産売却のステップを進めてくれる会社に相談することです。面倒な手続きなどもありますので、業者の中には「聞かれなければ口に出さない…」なんて対応をする場合もありますので、そういった業者に不動産売却を依頼するのはオススメできません。