住み替えを検討した際の不動産売却！”売る”と”買う”のタイミングが非常に重要！

長年住んだ自宅について、住み替えを考えた場合、「新しい家の購入を決めてから売る！」のと「今の家を売ってから新しい家を買う」のではどちらが良いのだろう…と迷ってしまう方が多いです。

例えば、現在住んでいる家の売却金を次の家の購入資金に…と考えている方であれば、先に家の購入を決めてしまうと、なかなか家の買い手が付かない場合、非常に困ってしまう状況に陥ってしまいます。その逆に、売却を決めてから新しい家を探し始めると考えた場合、納得できる次の家が見つからなければ、一時的に賃貸住宅を借りなければならず、複数の引っ越し代や不要な家具購入費など、無駄なお金ばかりかかってしまうことになります。

当然、『売る』と『買う』を同時に進めることも可能だとは思うのですが、その場合は、何かと考えることが多くなってしまい、どちらも中途半端な結果になってしまう…なんて最悪な結果を招いてしまうこともあります。そこでこの記事では、住み替え時の『売る』と『買う』のタイミングについて、一般的に考えられるケースにおけるメリットとデメリットをご紹介していきたいと思います。

住み替え時の”売る”と”買う”のタイミング

それではまず、住み替えなどを目的に自宅の買い替えを検討した場合の売る”と”買う”のタイミングについて簡単に考えてみましょう。住み替えの場合は、現在住んでいる家を先に売るのか、はたまた新しい家を先に買うのかという点に迷ってしまう方が多く、売主さんの事情や状況によってケースバイケースです。なお、住み替え時の売る・買うのタイミングについては、大きく分けて以下の3つのパターンが考えられます。

• 自宅の『売り』を先行させるパターン
• 新しい家の『買い』を先行させるパターン
• 『売り』と『買い』を同時進行させるパターン

住み替えの『売る』と『買う』のタイミングに関しても、さまざまなケースが考えられ、実際に自分の身に起きた時には、どのタイミングが良いのかを決める事がなかなか難しいものです。まさに、不動産業界の永遠のテーマが『売る』と『買う』のタイミングなのです。

住み替え時の売る・買うのタイミングに関しては、基本的に売主さんの状況からタイミングを見測るものです。例えば、新たに土地を購入して、そこに一から注文住宅を建てるという場合であれば、建売の購入とは異なり、設計や建築に半年近くの時間がかかってしまいます。したがって、こういった場合には、『買い』を先行させて、建物が出来上がるまでに売却できるようなスケジュールを建てていくべきでしょう。新たな家として購入するのがマンションの場合も同じです。マンションは、建築の1年以上前から販売を開始するケースも珍しくなく、立地の良い新築マンションを確保したいのであれば、購入を先行させた方が良いと思います。

注意が必要なのは、新しい家や土地・マンションの『買い』を先行した場合に、二重ローンの状態になってしまう方は、現在の家を急いで売却しなければ、日々の生活にローン負担が大きくのしかかってしまうということです。そのため、このようなケースでは、「できるだけ早く買い手を見つけるため！」と考えて、相場よりも安めの売却価格を設定しなければならなくなってしまうリスクもあるのです。理想の新しい家が見つかるのであれば、多少のことは我慢できるというのであれば、買いを先行させるのも良いと思いますが、正直、日常生活に大きな悪影響が出てしまう…などというようならあまりオススメできません。

『売り』と『買い』を同時進行させるパターンについては、現在の家の引き渡し日と新居への入居日がうまくかみ合うのであれば、これほど効率の良い手段はないと思います。ただし現実には、売りと買いのタイミングがピタッと合うということの方が珍しく、買う家は見つかったけど、買い手は見つからない…となってしまうケースが多いです。

『売り』を先行すると、『買い』の資金繰りが明確になる

住み替えを検討した場合に、最も堅実なやり方と言われるのが、「まず自宅を売りに出して、売却価格がはっきりしてから新居を探す」という方法です。一般的には、自宅の住宅ローンが残っているという方であれば、売りを先行させるケースの方が多くなると言われています。

ただし、売りを先行させる場合、自宅の引き渡しと、住宅の購入タイミングを上手に合わさなければ、仮住まいを用意しなければならない…なんてパターンも考えられます。この場合、引っ越し費用や仮住まいに敷金・礼金、家賃に備品購入費用などを合わせると、100万円以上の出費になることも考えられ、その分、新たな家の購入予算が下がってしまう…なんてリスクもあります。さらに、ペットを飼っているご家庭や、ピアノなどの楽器の演奏をする方などとなると、仮住まいで住める場所の選択肢が少なくなりますし、家賃なども割高になってしまします。
売りを先行させる場合、「新しい家は慎重に探したい！」と考えるものですが、あまり悠長に構えていると余計な費用負担が生じてしまうということは頭に入れておいた方が良いですよ。

売り・買いタイミングのケース別メリット・デメリット

それでは、住み替えを検討した場合に、上述した3つの手法について、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介していきましょう。

『買い』を先行する場合のメリット・デメリット

まずは、『買い』を先行させるケースです。理想の家を先に見つけてから自宅の売却に乗り出すという場合、目的意識を持って売却に臨むことができるようになるので、内覧や雑用など、売却活動中のわずらわしさも苦にならなくなると言われています。
ただし、自宅が実際にいくらで売れるのか、そもそも買い手が付くのか分かったものではありませんし、どうしても買い手が見つからない…なんて場合は、せっかく見つけた新しい家の購入を見合わせなければいけないなんてリスクもあるでしょう。他にも、想定していたよりも売却価格が安すぎて、借入金が大きくなってしまい、将来に不安を残してしまう…なんてことも考えられます。

一般的に『買い』を先行させる場合のメリット・デメリットは以下のような感じです。

『売り』を先行する場合のメリット・デメリット

次は『売り』を先行させる場合のメリット・デメリットです。この場合、次の家の購入資金が明確になる事や、「売れてから買えば良い」という考えであれば、じっくりと高く売れるまで待てるという点が特長と言えるでしょう。
住宅ローンなどが残っている方は、このパターンを選択する方が多いです。

『売り』と『買い』を同時進行する場合のメリット・デメリット

最後は、売りと買いを同時進行させるというパターンです。冒頭でご紹介したように、このパターンの場合、どちらのことも考えなければいけなくなりますので、心や頭が休まる瞬間もなく、最終的にすべてが中途半端になってしまう恐れもあります。
メリットとしては、どちらも効率よく進めば、時間的なロスが本当に少なくなるという点です。デメリット面は、どちらの作業も同時に進めなければならないという点で、頭がパニックになってしまうほど考える事が多いので、覚悟しておきましょう。実際に、このパターンを選んだ人の中には、途中で考えるのが嫌になり、売りも買いも満足のいく結果を出せなかった…なんて最悪の状況に陥ってしまった…なんて方もいます。

『売り』先を不動産会社にすればスムーズに進む！

住み替えの場合でも、自宅を「できるだけ高く売りたい」と考えて、売却は『仲介』によって試みるという方がほとんどでしょう。仲介による売却は、不動産会社と媒介契約を結び、さまざまな広告活動を行ってもらうことで、広く買い手を募るという手法になります。この場合、家の購入希望者は一般消費者となりますので、家の状態などにもよりもますが、基本的な市場相場で売却することができます。ただし、一般消費者が相手となる売買ですので、いつ買い手が見つかるのか、そもそも買い手が出てくるのかということが全く予想できないという点がデメリットになります。さらに、住み替えの場合、まだ住んでいる状態の家ですので、内覧の準備や実際の内覧の相手をするのがかなり大変になります。
こういった事もあり、『買い』を先行させてしまっていると、いつまでたっても現在の家が売却できず、結局新しい家の購入もあきらめざるを得ない…なんて状況に追い込まれてしまうことになるのです。

しかしこれが、不動産会社に直接家を売却する『買取』という手法であれば、最短数日で家の売却が完了します。不動産買取の場合、不動産会社は買い取った家をリフォームなりして再販することが目的になることから、市場価格よりも1～3割程度安い価格で売却することになります。しかし、売却活動自体は、内覧も必要ありませんし、売却後の売主責任の心配も必要なく、最短数日で完了するのです。不動産会社があなたに提示する買取り査定額に納得できるのであれば、その場で取引が成立しますので、その後の住み替えスケジュールは非常にスムーズに進むことになるでしょう。

不動産買取の場合、相当なことがない限り、買取拒否をされることもありませんし、『売り』と『買い』を同時進行させることもできますので、住み替えをスムーズに進めたいと考えている方には非常にオススメですよ！
現在、住み替えを検討している方がいれば、ぜひ弊社までお問い合わせください。