不動産売却にかかる費用って?支払う時期や計算方法などをご紹介!

不動産売却基礎知識

家の購入は「一生の買い物」などと表現されることが多いのですが、実は住み替えなどを理由に所有している不動産を売却して新しい家を購入するという方も少なくありません。他にも、親世代が住んでいた実家などを相続した場合、遠方に住んでいることから持て余してしまうことで、売却してしまうという場合も近年増加していると言われています。

このように、不動産の売買に関しては決して珍しい行為ではないのですが、大きなお金が動く取引になることもあり、「家を売る時には支出も結構多いのでは?」と不安になってしまう方も多いようです。実際に、不動産を売却する時には、売却価格の「4~6%」程度の費用がかかると言われており、数千万円単位のお金が動くと考えれば、意外に売却にかかる費用も大きくなるのです。したがって、不動産の売却を検討している方の中には、「売却時にどの程度の手数料がかかるのだろう?」「いつ支払えば良いものなのだろう?」などといった疑問が頭をよぎることも多いようです。

そこでこの記事では、不動産売却で発生する費用をあらかじめ想定しておくため、おおよその金額を知るための計算方法や、支払いタイミングなどをご紹介していきます。

不動産売却にかかる費用一覧について

それではまず、家や土地の売却を行うと時に必要になるかもしれない費用を一覧でご紹介しておきましょう。以下でご紹介する費用に関しては、状況によって必要ない場合もあります。

費用の種類 計算方法/支払時期
仲介手数料 ( 売却額 × 3% ) + 6万円 + 消費税/売買契約時と決済後
印紙代(印紙税) 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる/売買契約書作成時
抵当権抹消登記費用 登録免許税:1,000円(司法書士に依頼する場合手数料が1~5万円)/移転登記時
住宅ローン返済手数料 5,000円~3万円/ローン返済時
譲渡所得税 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63%/確定申告後
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%/確定申告後
住民税 住民税額(短期) = 売却益 × 9%/確定申告後
住民税額(長期) = 売却益 × 5%/確定申告後
その他費用(解体・測量など実施する場合) ・解体費用:100~300万円/建物解体後
・測量費用:50万円~/測量実施後
・ハウスクリーニング:5万円~/クリーニング実施後

上表の通り、家や土地を売却する場合には、さまざまな費用がかかってしまう場合があります。もちろん、不動産売却を行う場合は、建物の状況などが事例によって異なりますので、必要な費用とそうでない費用は存在します。

以下でそれぞれの費用についてもう少し詳しくご紹介していきます。

仲介手数料について

まずは、不動産会社に物件の販売活動を依頼し、無事に売却できた場合、その成功報酬として支払う仲介手数料からです。仲介手数料は、単に売却にこぎつけた成功報酬なのではなく、実際に販売活動を行う際には、物件の情報サイトにのせたり、チラシを配布したり、購入希望者の相手をしたりする営業活動業務にかかった費用という意味もあります。不動産売却にかかる費用の大部分を占めるのがこの仲介手数料です。
なお、通常の販売活動では必要としない、測量や建物の解体など、特別な活動をしてもらう際には、仲介手数料とは別に費用が請求されます。

仲介手数料の相場

仲介手数料に関しては、消費者が不利益を被らないように、法律で上限が定められています。上表では『( 売却額 × 3% ) + 6万円 + 消費税』とご紹介していますが、売却価格によって仲介手数料の上限は変動します。

売買価格 仲介手数料の計算式
売却価格が200万円以下 (売却価格×5%)+消費税
売却価格が200万円を超え400万円以下 (売却価格×4%+2万円)+消費税
売却価格が400万円を超える (売却価格×3%+6万円)+消費税

仲介手数料は、上表のように、不動産の売却価格によって変動します。一般的に、ほとんどの不動産会社は、自社の利益を最大化するため、上限いっぱいの仲介手数料に設定しています。

上述したように、仲介手数料は、売却が成立した場合の『成功報酬』といった扱いをされています。仲介手数料の支払いに関しては、売買契約時に50%、物件の引き渡し時に残りの50%を支払うという流れになるのですが、売買が成立しなかった場合でも、手数料の支払いが求められる場合があるので注意しましょう。一般的に、売買不成立で請求されるのは以下のようなケースです。

  • 売買契約後に、売主もしくは買主の事情で契約を解除する場合
    これは手付解除などと呼ばれます。売買契約後、「手付解除期日(通常30日間)」までは、原則理由は問わず、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買い主に支払うことで、契約の解除が可能となっています。このようなケースでは、売買が成立していないにも関わらず、仲介手数料を支払わなければいけません。
  • 売買契約に対して、どちらかが守らず契約が解除となるケース
    こちらは違約解除と呼ばれます。例えば、売買代金の未払いなど、債務不履行があった場合など、相手方が損害賠償請求を行い、催告しても契約が履行されないと契約の解除ができます。こういったケースでも、売買の成立関係なく仲介手数料は支払わなければいけません。

印紙税について

次は『印紙税』についてです。日本では、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)には課税される仕組みになっており、売買契約書を作成する際に契約金額に応じた「収入印紙」を貼り付ける必要があります。
なお、印紙税については、消費税増税の影響を受けて「平成26年4月1日から令和2年3月31日」までの間は軽減税額が適用されていました。そしてこの軽減措置に関しては、令和4年3月31日までに延長されています。実際にかかる印紙税額は、以下の表を参考にしてください。

引用:国税庁資料より

印紙税に関しては、契約書1通につき課税されます。つまり、売主が1通保管する場合は、売買契約書を2通作成しますので、2通分の印紙代がかかります。なお、不動産売買の契約に関しては、不動産会社が収入印紙を用意しておき、契約当日に売主が不動産会社に支払うという流れが一般的です。したがって、契約当日に現金を用意しておくため、事前に印紙税額を聞いておきましょう。

抵当権抹消費用について

ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用が『抵当権抹消費用』です。抵当権は、住宅ローンを組む際、金融機関が不動産を担保として設定する権利のことを指しています。

抵当権が付いた物件に関しては、住宅ローンを完済しない限り、勝手に売却することができないようになっています。抵当権を抹消すれば、登記情報の変更を行うのですが、その際に手数料として抵当権抹消費用を支払わなければならないのです。自分で抵当権を抹消する手続きを進める場合、1不動産にあたり1,000円の登記免許税だけで済むのですが、手続きを司法書士などに委託する場合、その報酬として1~2万円程度かかると考えておきましょう。

この手続きは、重要な手続きとなりますので、基本的には司法書士などに依頼する方が安心です。

住宅ローン返済手数料について

売却を考えている不動産に住宅ローンが残っている場合、一括返済をする必要があります。そして、一括返済を行うためには、金融機関に事務手数料を支払わなければいけません。なお、繰り上げ返済にかかる手数料については、金融機関によって異なりますし、どういった方法によって行うのかによっても違ってきます。参考として、三井住友銀行で行う場合の手数料をご紹介しておきます。

  • インターネットバンキング経由の場合:5,500円
  • 窓口(専用パソコン):11,000円
  • 窓口(書面):22,000円

参考:三井住友銀行公式サイトより

各種税金について

建物や土地などの不動産を売却して得た『利益』は譲渡所得と呼ばれます。そして、この譲渡所得については、所得税や住民税などの税金がかかります。なお、譲渡所得が無ければ、これらの税金はかかりません。
課税の対象となる譲渡所得というのは、「不動産の売却価格」から「不動産の取得にかかった費用(取得費)」と「売却にかかった経費(譲渡費用)」を差し引いたものとなります。

譲渡所得の計算方法
譲渡所得=不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

そして、支払わなければならない税金額は、譲渡所得に所定の税率をかけたものとなります。なお、物件の所有期間が「5年以下(短期)か?」「5年を超えている(長期)か?」によって以下のように税率が変わってきます。

  • 短期譲渡所得
    所有期間5年以下の土地・建物の場合:39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
  • 長期譲渡所得
    所有期間5年を超える土地・建物の場合:20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

その他費用について

上記以外にも、売却を考えている不動産の状況などによってさまざまな費用が必要になる場合があります。

例えば、木造住宅の場合は、築20年以上経過していれば、経年劣化や陳腐化が進んでしまい、「建物が建っている」ことが原因で買い手が付かない…なんてことがあるのです。したがって、買い手をいち早く見つけるために、既存の建物を解体して更地として売却するというケースも少なくありません。この場合、建物の解体にそれなりの費用がかかってしまいますね。
また、できるだけ売却価格を高くする目的で、ハウスクリーニングをして、家を綺麗に見せるという手法も多いです。当然、こういったケースではハウスクリーニング費用がかかってしまいます。このように、不動産の売却時には、「早く売却するため」「できるだけ高値で売却するため」などといった事を目的に、状況によって必要な処置があり、それにコストがかかると考えておきましょう。

まとめ

今回は、不動産の売却を検討している方のため、不動産会社に売却を依頼した場合にかかる売主側の費用についてご紹介してきました。この記事からも分かるように、不動産の売却時にかかる費用というのは、その大部分が不動産会社に支払う『仲介手数料』となります。もちろん、不動産会社は、物件の買い手を見つけるために、さまざまな営業活動を行ってくれますし、自分ではできないことを依頼しているものですので、法外な費用を請求されているわけでもありません。

しかし、誰もが自分の家を売った時には、手元に多くのお金を残したい…と考えてしまうものです。そういった考えを持っている方は、ぜひ弊社にお問い合わせください。弊社のような不動産買取りを専門としている場合、売買を仲介するわけではないので、売却にかかるコストの大部分を占める『仲介手数料』が必要ないのです。したがって、大切なあなたの家を売った際、手元に残るお金を最大化することが可能です。さらに、「買い手を見つける!」という行為ではありませんので、売却にかかる期間も非常に短く、すぐに不動産を現金に変えることができるというスピーディさも大きなメリットですよ!

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