不動産売却と消費税の関係性について！消費税の課税対象になるケースとは？

今回は、不動産売却と消費税の関係について解説していきたいと思います。不動産の売却は、非常に大きなお金が動くわけですので、消費税の課税対象になるのか、ならないのかで大きな違いが出てきます。当然、誰でも消費税の課税対象にはなりたくないと考えることから、不動産売却のご相談を頂いた際には「不動産売却で消費税ってかかるの？」といった質問を受けることは多いです。

不動産売却に対する消費税に関しては、個人での売却なのか、法人・事業者としての売却なのかでかかり方が異なってきます。わざわざこの記事にアクセスしていただいたということは、不動産売却における消費税の取り扱いに疑問を持っているということでしょうし、この記事では、どういった不動産売却なら消費税の課税対象になるのかを簡単にご紹介していきます。

不動産売却時の消費税の課税対象について

それではまず、消費税の課税対象に関して、その基礎知識の部分を簡潔にご紹介していきましょう。消費税は、日本国民にとって最も身近な税金ですが、これは国内で事業者が事業で利益を得る取引に課せられるものです。

ここでいう『事業者』というのは、株式会社などの「法人」と「個人事業主」となります。なお、このほかにも、前々年の課税売上高が1,000万円を超えるような場合も消費税の課税対象になります。

基本的に、以下の条件を満たしていれば、消費税の課税対象になると覚えておきましょう。

ここまでは消費税の課税対象の基礎知識となります。それでは以下で、個人で不動産の売却を行う場合、事業者として売却を行う場合に分けて考えていきましょう。

個人の不動産売却と消費税について

皆さんが最も気になるのはこの部分だと思います。自宅や親が住んでいた実家を相続して、売却しようと思った時に、「消費税ってかかるのだろうか？」と気にするパターンですね。

結論を先に言っておきますが、個人での不動産売却では、消費税がかかるようなことことはあまりありません。ここでは、個人の不動産売却に関する、消費税の関係を簡単にご紹介しておきます。

個人の居住用財産の売却には消費税がかからない

事業を目的としていない、個人の居住用財産の売却は、不課税となっています。個人の居住用財産とは、日常生活を進めている自宅やセカンドハウス、別荘などが該当します。

ただし、投資用のマンションや戸建て賃貸物件などの売却については、事業の一環に含まれていると考えられますので、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合は消費税が発生すると考えておきましょう。

『仲介手数料』には消費税がかかる

個人の不動産売却で、消費税がかかってくる場面は、不動産会社に仲介手数料を支払う時で、仲介手数料にだけ消費税がかかります。

自宅の売却などを不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立すれば、不動産会社に対して、対価として仲介手数料を支払わなければいけません。そしてこの仲介手数料が消費税の課税対象になっているのです。

なお仲介手数料は、宅建業法により、その上限が決まっています。一般的に、ほとんどの不動産会社は、法律で決められている上限額で請求しますので、上限を知っておけば、不動産の売却が成立した際に自分がいくら支払わなければならないかが分かります。仲介手数料に関しては、売却金額に応じて計算式が決まっていますので、以下の計算式を覚えておきましょう。

この仲介手数料に課せられる消費税が、個人での不動産売却に関わる消費税になります。

法人・事業者の不動産売却と消費税について

それでは次に、法人・事業者が不動産売却を行う場合です。この場合、個人での不動産売却とは異なり、いくつかの場面で消費税がかかってきます。ここでは、法人・個人事業主などが不動産売却を行うケースでの消費税の関係性をご紹介しておきます。

「建物」に消費税が課税される

不動産会社などが、新築や中古住宅の売却を行う場合は、売却代金に消費税が課されます。

ただし、法人などが不動産を売却する場合でも、土地に関しては「土地は消費されてなくなるものではない」という考え方から、消費税の性格上適さないとされて、純粋な土地には消費税が課せられることはありません。要は、建物の売却価格に消費税が課せられるわけです。

分かりやすく例を挙げておくと、「売却価格3,000万円の物件で、そのうち建物の価格が1,000万円の戸建て住宅」を売却したとすれば、消費税が課せられるのは建物に対してで、1,000万円に10%の消費税がかかることになり、消費税は100万円となります。
そしてこれを合算して、物件の税込み売却価格は3,100万円になるわけです。

仲介手数料について

個人で不動産売却を進める場合と同じく、物件の売却を不動産会社に仲介してもらった場合、成約の対価として仲介手数料を支払わなければいけません。これは、法人や事業者の場合でも同じです。そして、仲介手数料には消費税がかかります。

土地のみの売買を行う場合

国税庁の『No.6201 非課税となる取引』で紹介されていますが、土地の売買や貸し付けは課税対象とならない取引と決められています。
したがって、土地のみを売却する場合には、消費税は発生しません。上述したように、建物がある場合は、建物の価格のみに消費税がかかります。なお、非課税取引には他にも、「有価証券等の譲渡」や「支払手段（現金など）の譲渡」などがあります。

前々年の課税売上が1,000万円を超えていない事業者

個人の住居財産の売却以外で、法人や個人事業主が行う売買であれば、原則として消費税の課税対象となります。

ただし、消費税に関しては、『課税事業者』と『免税事業者』というものがあり、どちらに属しているのかによって取り扱いが変わってしまいます。昨今、問題視されているのですが、同じ事業者の中でも、課税事業者であれば消費税を課せられ、免税事業者の場合は免税になります。

課税事業者と免税事業者の判定については、国税庁の公式サイトでご確認ください。

参考：国税庁「納税義務の免除」

まとめ

今回は、不動産売却における消費税の課税対象者についてご紹介してきました。このサイトに訪れている方のほどんどは、自宅や相続した実家の売却などを検討している個人の方だと思いますので、基本的に消費税は課税対象にならないと考えても構いません。ただし、仲介業者に売却を依頼すれば、仲介手数料には消費税がかかってしまいますので、その辺りは注意してください。

不動産の売却は、税の仕組みの部分などもなかなか分かりにくい点が多いと思いますので、お気軽に弊社までお問い合わせください。