契約不適合責任について！買主が持つ権利と売主が注意しなければならないポイントを押さえておこう！

不動産の売買を行った際には、売主は『瑕疵担保責任』を負わなければならないというのは皆さんもご存知だと思います。しかし、この瑕疵担保責任に関しては、2020年4月の民法改正により『契約不適合責任』に変わったのですが、この改正によって「買主がどのような権利を得たのか？」また「売主は何に注意をすれば良いのか？」がイマイチ理解できない…という方も多いです。以前このサイト内でも、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについては簡単にご紹介していますので、この記事ではもう少し掘り下げて、契約不適合責任になったことにより買主が得られた権利と実際に契約を交わす際、売主が注意しておきたいポイントについてご紹介します。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについては以前の記事をご参照いただければと思いますが、簡単に言うと、瑕疵担保責任は、買主が通常の注意をはらっても発見できないような『隠れた瑕疵』が後から見つかった場合、売主が責任を負うと規定していたものです。しかし近年では、瑕疵担保責任の瑕疵の内容と一般的な日本語における瑕疵の内容にギャップが生じてしまい、「どこからどこまで？」の責任を負うのか、いまいち分かりにくくなってきたことからこの制度自体が問題視されるようになっていたのです。そこで、2020年の民法大改正により、「契約不適合責任」というものに改正されたわけです。契約不適合責任は、その名称からも分かるように、「契約に適合しているか否か？」で責任が発生するものとされており、契約書に「書かれているか、書かれていないか」が大きなポイントになるのです。契約社会の現在では、売主、買主側双方にとって分かりやすくシンプルな概念になったと考えられます。
それでは、2020年4月以降、不動産売買における契約不適合責任で、買主が得られた権利と売主が注意すべきポイントはどこなのでしょうか？以下で見ていきましょう。

関連記事：民法の改正により売主責任が変わった！？契約不適合責任は瑕疵担保責任と何が違うの？

契約不適合責任で買主が持つ権利とは？

それではまず、契約不適合責任において、購入した側に認められている権利からご紹介していきましょう。契約不適合責任が発生した場合、以下の5つの権利が認められることになっています。契約不適合責任の発生とは、「雨漏りはない」と契約書に記載されていて契約を結んだにもかかわらず、住んでみたら雨漏りがあった…なんて場合です。

見慣れない言葉が並びますので、以下でそれぞれの権利についてもう少しわかりやすくご紹介しておきます。

①追完請求とは

まずは『追完請求』というものです。これは、改めて、契約書通りの完全な給付を請求するという権利です。

不動産売買の世界で追完請求となるとわかりにくいのですが、例えば、皆さんが通販などで物を購入した際に、「注文した種類や数量が間違って届いた…」という場合、正しいものを送ってもらうという対応をとりますよね。要は、これが追完請求で、契約内容と異なっているから、追完請求によって完全なものを要求するということです。不動産は、基本的に全く同じものは世界に一つしかない特定物ですので、数量を追加するという概念がないことから、追完請求の意味を難しくしている感じですね。

不動産売買における追完請求とは、修補請求ができると考えておけば良いと思います。要は、「雨漏りが無い」と契約書に書かれているのに雨漏りしていた場合、それを「直してください」と請求できるという意味です。上述したように、契約不適合責任は、契約書に「書かれているのか？」が大きなポイントで、「雨漏りはない」と記載されていれば、「契約内容に適合していない」と指摘できるという訳ですね。もちろん、契約書に「雨漏りがあります」と記載されていていれば、買主はそれを含めて物件を購入したととられるため、追完請求はできません。

なお、「雨漏りについて書かれていない場合はどうするの？」と疑問に思った方もいるかもしれませんね。これに関しては、本来、記載してもらうように指摘するのが正しいと言えますが、気付かずに契約した場合は以下のような対応になります。

• 「住むため」に購入した不動産について、契約書に雨漏りについて記載されていない物件に雨漏りがあった場合、そもそも住むことを前提として契約がなされているのに「住むための用を満たさない（契約内容を満たしていない）」ものを売ったと判断され、契約不適合責任を指摘できます。
• 築70年や築100年超など、築年数がかなり経過している物件や、長いこと手入れがなされていない空き家物件などを購入する場合、建物の各所にさまざまな劣化が生じていることは容易に想像できるはずです。したがって、このような物件の売買であれば、雨漏りの記載などが無くても追完請求ができない場合が多いです。

②代金減額請求とは

次は『代金減額請求』です。これは、追完請求を売主側が実行しない場合、買主が次の一手として認められているものです。これは名称からイメージできるように、「売買価格の減額」を請求する権利です。

代金減額請求は、基本的に追完請求したのに売主が実行しない場合に行うものです。ただし、なかには履行の追完が不能な事例もあり、例えば、契約書に記載されている土地面積が足りない…などがあった場合、売主も契約に適合させることができない…なんてことも考えられます。このような、履行の追完が不能な場合や追完を拒絶する意思を売主側が明確に表した場合は、代金減額請求が可能です。

代金減額請求は、「買主側が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき」に認められると定められていますので、前述のように追完請求を拒絶された…などと言った事がない限り、追完請求をして修繕してもらえるのを待ちましょう。ただし、明らかに売主側では直せないなど、追完の補修が不可能と判断できるような場合は、催告なしで代金減額請求をすることが可能です。

①の追完請求との違いは、追完請求は直せるものを直してもらう請求で、代金減額請求は「直せない」もしくは「直さない」場合に使える請求になります。

③催告解除とは

3つ目は『催告解除』と呼ばれる権利です。文字だけではイマイチどんな権利か分からないと思いますが、これは「追完請求をしたにもかかわらず、売主がそれに応じない場合、買主が催告（相手側に一定行為を請求すること）して契約解除をする」権利となります。

追完請求したのにもかかわらず、売主がそれに応じないなんて場合、信頼関係も崩れてしまいますし、多くのケースで買主は代金減額請求では納得できないなんてことになります。不動産は住むために購入するのが基本ですが、売買代金を減額されたとしても、そこに住めない…、住むためには多額のコストがかかる…、なんて致命的な欠陥がある場合も考えられます。そのため、買主側には、こういった事を想定して「購入を止める」という権利が認められており、その旨を売主に伝えるのが催告解除となります。分かりやすく言えば『契約解除』みたいなものです。
通常、何らかの契約を結び、買主側がそれを取りやめる…なんてことをする場合、違約金が発生してしまうものですが、催告解除の場合は契約がそもそもなかったとして契約解除をするため、売主側は買主側に無条件で売買代金の返還をしなければならないとされています。

注意が必要なのは、民法の条文では、以下のように記載されている点です。

（催告による解除）
第541条　当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
引用│民法 – e-Gov法令検索 – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

この辺りは、法律的な専門知識が必要ですし、不動産会社や弁護士などにきちんと相談し権利を行使するかどうかを決めましょう。

④無催告解除とは

追完請求したのに、売主がそれに応じない場合、買主は催告解除できるとご紹介しましたね。そして、催告解除以外にも、無催告解除という権利も存在します。

無催告解除は、「契約の目的が達成できない…」つまり、相手側の履行が期待できない場合、もしくは履行が不可能だと考えられる場合にできる契約解除です。旧民法の瑕疵担保責任でも、契約の目的が達成できない場合には無催告解除ができました。
そして、契約不適合責任でも、この権利を引き継いで、買主は無催告解除ができるようになっています。無催告解除は、「催告することもなく」直ちに契約を解除できる権利ですが、改正民法では、以下のようなケースを想定しています。

（催告によらない解除）
第五百四十二条　次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一　債務の全部の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五　前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
引用│民法 – e-Gov法令検索 – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

上記のようなケースは、催告をすることなく、直ちに契約を解除することができるものとされています。

⑤損害賠償とは

最後は『損害賠償』の権利です。旧民法の瑕疵担保責任でも認められていたのですが、契約不適合責任では少し内容が異なるので注意しましょう。

瑕疵担保責任での損害賠償請求は、売主の『無過失責任』だったのですが、契約不適合責任では『過失責任』になります。無過失責任は、損害の発生について、故意や過失がない場合でも、損害賠償の責任があるとみなされることです。その一方、過失責任は、故意や過失が無ければ損害賠償の責任を負わなくても良いという考え方になります。つまり、契約不適合責任では、売主側が故意に隠した不具合や、売主の過失による損害でない限り、損害賠償請求をすることができないとなっているのです。

ただ、瑕疵担保責任で損害賠償請求ができる範囲は『信頼利益』に限られていたものの、契約不適合責任では、『履行利益』も損害賠償請求の範囲に含まれることになっています。信頼利益は、「契約が不成立・無効になった場合に、それを有効と信じた」ことによって被った損害を指しており、不動産売買において考えてみると、登記費用などの契約締結のための準備費用などになります。
履行利益に関しては、契約が履行されたとすれば、債権者が得られたはずの利益を失った損害を指しています。分かりやすく言えば、転売による利益や営業利益が該当します。

旧民法では、損害賠償については「瑕疵担保責任に基づく損害賠償」と「債務不履行に基づく損害賠償」の二本立てだったのですが、改正によって一つに集約されたと考えてください。

契約不適合責任で売主側の注意点が増えた

ここまでの内容で、瑕疵担保責任から契約不適合責任になったことで、買主の権利がかなり拡大されていると感じますよね。ただし、契約不適合責任というものは、契約書に「書かれているか否か？」が非常に大きなポイントになりますので、以下の点に注意すれば良いと思います。

特約・容認事項を契約書に記入する

契約不適合責任が発生する不動産売買においては、特約・容認事項を契約書に記入することが非常に重要です。特に、住宅設備を契約不適合責任の対象外とする（免責する）ことを契約書に書いておくことは非常に大切なポイントになると覚えておきましょう。

これは、中古住宅の場合、住宅に何らかの故障や不具合が存在することが一般的で、設備まで契約不適合責任を適用されてしまうと、取引自体がスムーズに進みませんし、売買後の売主のリスクも大幅に高くなってしまいます。特に、中古住宅の場合、築年数の経過とともに、水道設備・衛生・換気・冷暖房・電気配線・照明などの設備が劣化していることが多くなりますので、注意しましょう。また、屋根や断熱材の劣化、事故などの心理的瑕疵の告知の有無も後々のトラブル要因ですので、この辺りの契約不適合責任の取り決め内容を売買契約書にしっかりと記載しておきましょう。

なお、契約不適合責任も、瑕疵担保責任同様に、特約で免責することが可能です。民法で規定されている契約不適合責任は、当事者の特約を有効とする任意規定に該当するもので、契約当事者同士が合意していれば免責することができるのです。ただし、契約不適合責任の場合、瑕疵担保責任の『全部免責』のように一言で済ませることは難しいです。したがって、懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、買主に容認してもらったうえで契約不適合責任を負わないことを明記して免責することになると考えてください。また、売買契約書の中で、売主が負う責任の範囲や期間の取り決めも行っておくことが大切です。

契約不適合責任の通知期間を設定する

契約不適合責任は、通知期間をあらかじめ設定しておくことが大切です。瑕疵担保責任では、責任期間と呼ばれるものがあり、万が一、瑕疵があった場合は「一年以内に契約を解除するか損害賠償の請求を行う」となっていました。しかし、改正民法では、契約不適合責任の適用期間について、以下のように定められています。

（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
第五百六十六条　売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
引用│民法 – e-Gov法令検索 – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

この条文から分かるように、契約不適合責任では、買主が不適合を知った時から「一年以内にその旨を売主に『通知』するだけで契約不適合責任の履行を求められる」となったのです。この通知を行えば、買主側は、契約不適合責任におけるさまざまな請求権利を行使することが可能になります。

ただし、ここでポイントとなるのが、契約不適合責任は任意規定ですので、通知期間に関しても、買主側が了承すれば自由に決めることができるということです。したがって、契約不適合責任に関しては、通知期間も決めて記載するのが一般的で、その期間は瑕疵担保責任に合わせて3ヶ月が主流になっています。

この辺りは、不動産会社とよく相談しておきましょう。

ホームインスペクションが重要

契約不適合責任は、売買契約書に目的物の内容を記載する必要があり、免責についても明確にしておく必要があります。これをしなければ、後から契約不適合責任を指摘されてしまう可能性が高くなりますよね。

つまり、現在の中古住宅の売買では、ホームインスペクションによって建物状況をしっかりと把握しておくということが非常に重要になるということです。ホームインスペクションは、物件に問題がないかを事前に把握することができ、問題箇所を修正して売りに出すのか、契約書に記載して免責してもらうのか判断することが可能です。費用がかかりますが、仲介で家を売る場合には絶対に必要だと考えておきましょう。

なお、ホームインスペクションは、その家の状態を証明してくれるものでもありますので、これにより『問題ない』と判断されれば、瑕疵がないことを購入検討者に対してのアピールすることになります。

まとめ

今回は、瑕疵担保責任が契約不適合責任になったことで、買主にどのような権利が与えられたのか、また売主は何に注意すべきかをご紹介してきました。この記事からも分かるように、契約不適合責任になったことで、不動産売買における売主の責任が非常に大きくなっており、家が売れたからと言って即座に安心できないような状況になってきています。もちろん、契約不適合責任は、任意規定ですので、契約書で免責してもらえば良いと考えるかもしれませんが、買主が不利になるような免責条件を記載していた場合、そのような物件を購入しようと考えるような方はいませんよね。したがって、中古住宅を売る時には、建物がどのような状況になっているのかをきちんと調べておき、売れる状態にまで戻す必要が出てきているのです。

なお、契約不適合責任については、あくまでも『仲介』によって家を売却しようと考えている方が気にしなければいけない問題です。というのも、近年では、家の売却でも、不動産会社に直接買い取ってもらう『不動産買取』が注目されています。不動産会社は、購入した家をリフォームしたり耐震補強したりして再販することを目的としていて、手入れのための費用をあらかじめ差し引いて取引することになるため、売却価格が安くなる点がデメリットと言われています。しかし、不動産会社に直接家を売れば、売却後の瑕疵など、何も気にする必要がなく、契約不適合責任を心配する必要がなくなるという非常に大きなメリットが存在するのです。

そもそも、仲介による不動産売買では、仲介手数料も必要ですし、瑕疵があれば値下げ交渉をされてしまいますので、必ずしも買取よりも利益が出るとはいえないのが実情です。その上で、売却後のリスクまであると考えると、今後の不動産売却は、買取の方が有利と考えられるのではないでしょうか。