民法の改正により売主責任が変わった！？契約不適合責任は瑕疵担保責任と何が違うの？

不動産売却では、家の売却後に売主に『瑕疵担保責任』が求められるという認識を持っている方が多いですよね。しかし、この瑕疵担保責任については、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」と名前が変わったのはご存知でしょうか？

正直な話、家の売却など、なかなか経験するような事ではありませんし、この辺りの法律変更については、全く知らなかった…という方も多いと思います。しかし「瑕疵担保責任⇒契約不適合責任」については、単なる名称変更ではなく、この変更により、売主はよりシビアな状況になってしまった…と言われているのです。

そこでこの記事では、これから不動産の売却をご検討中の方のため、民法の大改正によって売主責任の何が変わってしまったのかをご紹介していきます。

民法改正で契約不適合責任に！そもそも瑕疵担保責任とは？

2020年4月より、改正民法が施行され、これまであった瑕疵担保責任の概念がなくなり、『契約不適合責任』が売主に求められるようになったということはご存知でしょうか？不動産売却については、売却の実務に関してほぼ全てを不動産会社に丸投げしてしまうことから、こういったよくわからない法律面に関しては、別に知らなくても構わないのでは…と考えてしまう方が多いです。
しかし、後々のトラブル回避のためには、売主に求められてしまう瑕疵担保責任および契約不適合責任の概要程度はおさえておかなければいけません。

従来の『瑕疵担保責任』について

まずは従来の『瑕疵担保責任』が何なのかについて解説しておきましょう。瑕疵担保責任の『瑕疵』とは、欠陥や問題を表す言葉で、不動産を売却した際、その不動産に隠れた瑕疵があった場合、原則として売主が責任を負わなければならないというのが『瑕疵担保責任』です。仮に、瑕疵に対して売主側に過失がない場合でも、買主は契約の解除や損害賠償の請求なども可能です。

それでは、瑕疵担保責任における『瑕疵』の対象になるものはどのような事柄なのでしょうか？以下で説明しておきます。

瑕疵担保責任には期限がある

家の売却後、一生瑕疵担保責任を気にしなければならない…となると、売主側に流石に酷ですよね。もちろん、瑕疵担保責任にも追及できる期間が存在しており、民法では「買主が瑕疵を発見してから1年以内」と定められています。なお、この権利に関しては、「10年間これを行使しないときは消滅する」と民法で定められており、最高裁判所も、瑕疵担保による損害賠償請求権は、「引き渡しから10年間で消滅時効になる」という判断を下しています。

『契約不適合責任』とは？

それでは、2020年4月の民法改正による契約不適合責任についても見ていきましょう。なお、この民法改正では、次のように定められています。

（買主の追完請求権）民法562条
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
引用：e-Gov

瑕疵担保責任との違いについて

それでは、従来の瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについてみていきましょう。契約不適合責任についても、瑕疵担保責任同様、買主が売主に対して、責任を追及できるという点は同じです。しかし、内容を見てみると、そのルールが大きく違うのがよくわかります。

瑕疵担保責任については、引き渡された目的物に隠れた瑕疵がある場合に責任追及ができると上述していますね。しかし契約不適合責任については、引き渡された目的物が『契約内容に適合していない場合』に、何らかの対応を求めることができるというものなのです。

上では、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵についてご紹介していますが、そもそも『瑕疵』という言葉自体が一般にはなじみが薄く、物理的瑕疵のみを想起してしまう方が非常に多かったのです。それが今回の改正により、「契約不適合」という言葉に変わったことで、物理的瑕疵のみではなく、心理的瑕疵や法律的瑕疵まで含めた「契約書の内容に適合していない」ケースなら、買主は売主に対して責任追及ができると、認識しやすくなったと言われています。

どういった場合に行使できるのか？

それでは、契約不適合責任とは、どういった時に行使できる物なのでしょうか？瑕疵担保責任については、「契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる」と定められています。

その一方で、契約不適合責任については、上で紹介した条文の通り『目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる』と定められています。さらに、別の条文では、代金減額請求、損害賠償請求および解除もできるということが定められています。

このことからも分かるように、契約不適合責任は、瑕疵担保責任のように「契約の解除」及び「損害賠償請求」だけでなく、より柔軟な方法で責任の追及ができるようになっているのです。以下で、簡単な例を挙げておきましょう。

行使期間について

瑕疵担保責任の場合は、買主が瑕疵の事実を知ってから1年以内と定められていましたが、契約不適合責任では、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」と定められています。

また、権利行使ができなくなる期間については、「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」、「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」と、民法改正によって細分化がされています。

関連記事：契約不適合責任について！買主が持つ権利と売主が注意しなければならないポイントを押さえておこう！

『仲介』の場合、売主責任対策がとても重要！

ここまでの説明で、「瑕疵担保責任⇒契約不適合責任」に概念が変化してきたことで、家の売却する際の売主の責任がよりシビアになってきたということが分かっていただけたと思います。簡単に言うと、契約書に記載されていない問題が後から見つかった場合、それは売主の責任範疇になってしまうということですので、家の売却が完了したとしても安心できなくなってしまう…ということです。
これは、売主にとって、非常に大きなストレスになってしまいますので、仲介による家の売却時には売主責任を回避するための対策が必要不可欠だと言えるかもしれません。ここでは、家の売却時に、売主側が意識しておかなければならないポイントもご紹介しておきます。

売買契約書記載内容を慎重に検討

家の売買について、不動産業者（宅地建物取引業者）が売主になる時には、瑕疵担保責任、契約不適合責任について、いずれも引き渡しから2年以上を担保しなければならないと決まっています。しかし、個人が売主になる場合には、これらの売主責任が任意責任になるのです。

こういった事から、個人が家の売却を行う時には、売買契約書（もしくは物件状況確認書および付帯設備表）に、瑕疵担保責任・契約不適合責任は負わないなどの旨を記載して、その記載内容を優先させるということも不可能ではありません。

ただし、買主側からすれば「売主責任を負わない（または非常に短期間に設定）」などと言った記載があれば、売主や建物に対してマイナスなイメージを持ってしまうことになりますので、成約が難しくなってしまうリスクがある点は注意してさい。

ホームインスペクションを行う

家の売却後に売主責任を問われてしまうような状況は、「見えない位置に瑕疵があった…」なんて状況です。目に見える位置に何らかの問題があれば、売買の最中に話をつけることができますし、契約書にも記載しておくことが可能です。
したがって、見えない位置に問題が生じていないかを確認するため、家の売却に備えてホームインスペクション（住宅診断）を受けて、物件の状況を細かな部分まで把握する必要があると考えましょう。ホームインスペクションは、住宅に精通した専門家ら細部まで調査を行い、建物の劣化状況や欠損の有無をきちんと把握してくれます。それにより、正確な住宅の状況が把握できますので、マイナス点をメンテナンスしたうえで売却するのか、買主が購入後に対処するのかを売却時にきちんと相談することができ、売却後のストレスを無くすことができるようになります。

瑕疵保険に入っておく

最後は、何か問題があった時でも対処できるように、瑕疵保険に加入しておくという手法です。瑕疵保険に加入しておけば、構造耐力上重要な部分や、雨水の侵入を防止する部分などに瑕疵があった場合、その調査や修理、転居や仮住まいにかかる費用を補償してもらうことができます。
注意が必要なのは、瑕疵保険に加入するためには、家の検査が必要になり、一定の基準を満たす住宅でなければ、保険に加入することすらできません。また、必ず加入できるとは限らないうえに、保険料や現場検査費用などのコストがかかってしまう点もデメリットです。

このように、『仲介』による家の売却では、売却成立後に売主責任を問われないようにするため、さまざまな対策を考慮しておく必要があります。仲介による家の売却は「家が高く売れる可能性がある」という点がメリットなのですが、契約不適合責任という概念になってしまった事を考えると、売主側の負担が非常に大きくなってしまった…という声も多いのでその辺りは注意して下さい。

まとめ

今回は、2020年4月の民法改正によってできた契約不適合責任について、これが従来の瑕疵担保責任と何が違うのかについてご紹介してきました。詳しく見てみると、かなり細かな部分まで変更になっており、売主の責任がよりシビアになっているのがよくわかります。仲介による家の売却を進める場合には、細部まで家の確認を行い、契約書にその旨を記載しておかなければ、売却後に責任を追及されて困ってしまう…なんて可能性があるのです。

なお、不動産会社に直接家を売却する『買取』という手法の場合であれば、個人間の売買ではありませんし、売主責任を免れることができます。要は、不動産買取の場合であれば、契約不適合責任は一切考えなくても良いということです。
買取による家の売却は、現金化が早いというメリットがある一方、家の売却価格が少し安くなってしまう点が大きなデメリットになると考えられています。しかし、売却後のリスクが何もなくなることを考えた場合、売主にとって非常に大きなメリットになると思いますよ。仲介の場合、契約不適合責任を免れるため、ホームインスペクション（住宅診断）を受けたり、瑕疵保険に入ったりと、余計なコストがかかってしまう場合もありますので、手間や時間、コストを考えると、素早く売却できて将来的な責任追及もない買取の方が安心なのではないでしょうか。