認知症になった親が所有者の不動産ってどうやって売却すれば良いの？

少子高齢化が進む日本では、親が認知症になり、介護のために退職、またが時短勤務をすることになったため、収入が減少してしまい生活が困窮する…という方も多いです。さらに、高齢の親の介護や医療には思いのほかお金がかかってしまうことから、不動産を売却して資金を工面しようと考える方は非常に多いです。

しかし、現在の日本の法律では、不動産の売却は所有者本人が行わなければならないもので、売却を検討している不動産の所有者が、認知症になった親という場合は、どのような手順で売却できるのかが良く分からず、困ってしまう方も多いようです。
そこでこの記事では、「不動産は、所有者本人が売却するもの」という常識がある中、認知症の親が所有者になっている不動産を売却することができるのか否か、また、売却できるのであれば、どういった手順で売却すれば良いのかについて解説していきたいと思います。

認知症と不動産売却の関係について

それではまず、「認知症になった親の不動産は売却できるのか？」について簡単に説明しておきます。一般の人からすれば、血がつながった子であれば、認知症になった親の不動産の売却を担当しても構わないのでは…と考えてしまう方が多いと思います。しかし、ことはそこまで単純なことではないのです。

そもそも認知症は、さまざまな症状が現れる場合があるのですが、記憶障害のほか、失語・失行・失認・実行機能（段取り）障害など、生活に支障が生じてしまうようなさまざまな症状があります。そして、民法では以下のように定められています。

第二節　意思能力
第三条の二　法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
引用：e-Gov法令検索｜民法

不動産の売却は、法律行為の一つですので、上の民法が大きく関わってきます。要は、不動産の所有者が認知症となり、意思能力がなくなっている、もしくは疑わしいという状態になれば、不動産を売却することによってどのような結果になるのか、十分な理解ができないと考えられ、不動産の売却ができないとされているのです。

そして不動産の売却の当事者というのは、あくまでも所有者本人ですので、いくら子であっても、不動産の所有者でないものが、不動産の所有者本人の同意を得ることなく売却することができないのです。つまり、認知症などを発症し、所有者本人に意思能力がない状態になれば、いくら血のつながった子であっても、所有者の代理として不動産の売却を進めることはできないのです。

認知症になった親に変わって家を売却する方法

上記のように、親が所有者になっている不動産については、所有者である親が認知症を発症してしまった場合、通常の工程では売却することができなくなってしまいます。しかし、親の介護のために、資金を工面したいなどと考える場合には、不動産の売却がどうしても必要…という方もいることでしょう。

こういった場合、法定後見制度を活用することで、子が親が所有している不動産の売却手続きを進めることができるようになっているのです。ここでは、法定後見制度がどういったものかについても解説しておきます。

法定後見制度を活用すれば不動産の売却が可能！

少子高齢化が進む日本では、親が不動産の所有者のまま認知症を発症してしまう…なんてことは珍しくもありません。こういった場合には、法定後見制度を活用すれば良いのです。ちなみに、法定後見制度は、認知症のために作られた制度ではなく、知的障害や精神障害などの理由で判断能力が不十分なかたの法律行為について、成年後見人などに選定された人がサポートできるようにと考えられた制度です。この制度は、「不動産の売却」など、単に法律行為をサポートするために作られているのではなく、判断力が不十分な方を騙してその人の財産などを奪おうとする悪意から守ることが主な目的になります。日本国内には、さまざまな理由で判断能力が不十分な方もいるのですが、成年後見人がそのような方の財産や人権を守るために作られた制度になります。

法定後見制度では、「成年後見」「保佐」「補助」の3種の型が存在しています。成年後見におけるサポート役の場合、日常生活に関する行為を除いて、広範な代理権を持つことになります。「保佐」及び「補助」によるサポートの場合、法律行為の一部について、同意権・取消権・代理権を持つとされています。

> 法定後見制度について

法定後見制度にどのようなメリットがある？

法定後見制度の活用は、認知症などによって意思能力がない、もしくは疑わしいという場合でも、当事者の代理（成年後見人など）として、または当事者が同意を得て（保佐人もしくは補助人）、法律行為となる不動産売却を進めることができるようになります。

つまり、親が認知症になった後でも、介護や治療のための資金を工面するため、親が所有者となっている不動産の売却を進めることができるのが大きなメリットです。

法定後見制度の注意点

法定後見制度については、その名称すら知らなかった…という方も多いのではないでしょうか。しかし、今の時代、いつ・誰がこの制度を使う必要性が生じるか分かりませんし、以下のポイントはおさえておきましょう。

法定後見制度を活用すれば、不動産の売却自体は可能ですが、その後も財産の収支報告などの手間が残ります。したがって、安易な考えでこの制度を利用するのはあまりオススメではありません。
近年では、親とは離れて暮らしているという方も多く、「万一の際の話し合いなんて不吉…」と考えて家族間での話し合いを先延ばしにしてしまっている方が多いです。しかし、実際に親が認知症を発症してしまった…なんてことになると、面倒な手続きを進めなければ身動きが取れなくなってしまう訳です。なお、「親が認知症になってしまった時のことを考えて」というのであれば、『家族信託』という選択肢もあります。家族信託は、資産を持つ方が、特定の目的に従い、その資産を『家族を信じて託し』、管理や処分を任せるという仕組みです。きちんと、親が元気なうちに話し合いを行い、家族信託契約を結んでおけば、いざという時に困らなくて済むはずです。

法定後見制度を利用して不動産尾売却を行う手順

それでは最後に、法定後見制度を活用して、親が所有者になっている不動産を売却する場合の手順を簡単にご紹介していきます。なお、法定後見制度を使う場合でも、不動産の売却の流れが大きく変わるわけではありません。

売却手法についても、仲介もしくは買取どちらで売却しても構わないと考えてください。ここでは、簡単に不動産を売却するまでの流れをご紹介しておきます。

STEP1　相場の調査

基本的には、自らの不動産を売却するのと同じく、可能な限り良い条件での売却を目指します。最初のステップとしては、売却を考えている不動産の相場について調べます。ネットなどでおおよその相場観を掴んだうえ、複数の不動産会社に最低依頼をしましょう。

なお、築年数が経過した建物など、仲介による売却では買い手が付かないのでは…などと考えられる場合、不動産買取業者に買い取ってもらうことも検討すべきでしょう。どちらにせよ、複数の不動産会社に訪問査定してもらい、打ち合わせなどを進めておきましょう。

STEP2　売買活動スタート

STEP1の査定などをもとに、売却を依頼する不動産会社を決定します。仲介の場合であれば、インターネットなどに物件情報を掲載したりして、買い手を探すという販売活動が必要になります。なお、その家に住みながら不動産の売却を進めるなどどいう場合、内覧準備などもしなければならないため、かなり手間と時間をとられてしまう…と考えておきましょう。
不動産買取業者に買取してもらう場合であれば、査定価格に納得できれば、契約の工程に進みます。訪問査定などを行う時も、綺麗にしているのには越したことはないのですが、生活感がある状態でも、問題なく査定を行ってくれます。

売却する方が決まれば、売買契約書の案を作成します。

STEP3　売却の許可を申請する

売却を考えている不動産が「本人の居住用不動産」である場合、裁判所の許可が必要になります。万一、許可を受けずに不動産売却を行った場合、その取引は無効となってしまいます。

なお、「本人の非居住用不動産」の売却の場合には許可は不要ですが、「生活費や介護医療費の確保」など、売却のための正当な理由が必要になります。さらに、相場などから考えて、著しく低い価格での取り引きとみなされる場合、法定後見制度における本人保護の観点から、その取引が認められない可能性があります。
どちらにせよ、親が所有者になっている不動産の売却を進める時には、事前に裁判所に相談しておきましょう。

なお、本人の居住用不動産の売却の許可を受ける時には以下のような書類を用意する必要があります。

• 申立書
• 不動産会社が作成した査定書
• 売買契約書の案
• 不動産の全部事項証明書
• 不動産の評価証明書
• 本人または成年後見人などの住民票の写しまたは戸籍附票
  （※本人または成年後見人などの住所に変更がある場合）
• 800円程度の収入印紙や郵送用の郵便切手

事案によっては、上記以外にも必要となる書類がありますので、事前に裁判所に確認しておきましょう。

STEP4　売買契約を締結して引き渡し

裁判所の許可が得られたら、買主と売買契約を締結することになります。そして、諸々の書類手続きが完了すれば引き渡しを行います。

まとめ

今回は、少子高齢化が進む日本で、多くの方が頭に入れておきたい親が認知症になってしまった場合、親が所有者になっている不動産を売却したいと思った時に必要な対処についてご紹介してきました。

この記事でご紹介したように、不動産の売却は、法律行為の一つに分類されることから、認知症を発症して意思能力がなくなっている、もしくは疑わしいという状態となれば、簡単に売れなくなってしまうのです。もちろん、こういった事を想定して、法定後見制度というものがあるのですが、これはこれでデメリット面もあるので、安易に活用すれば良いというものでもありません。

「親に万一のことがあった時には…」と言った話し合いに関しては、不吉な感じがすることから、なかなか話題に上げたくないと考える方が多いです。しかし、いざという時のことを考えると、親が元気なうちからきちんと話し合いをしておくのがオススメですよ。