「家が売れない…」とお悩みの方へ！立地条件やニーズが原因なら仲介は諦めた方が良いかも！
今回は、住み替えなどを検討して現在住んでいる家の売却活動をスタートしたものの、いつまでたっても買い手が見つからない…と言った場合の原因について考えていきたいと思います。
一般的に、家の売却を検討した場合、不動産会社に相談して、さまざまな販売活動を行ってもらう『仲介』による売却を目指すという手法をイメージする方が多いです。最近でこそ、不動産買取という手法が一般の方にも広く知れ渡ってきた感じですが、それでも「できるだけ高く売るには仲介の方が良い！」という考えが現在でも残っているため、まずは仲介による売却を試みるのが一般的だと思います。
しかし、家というものは、非常に高額なお買い物になりますので、売りに出せばすぐに買い手が付くといったようなものではありません。特に、日本は諸外国と比較しても、新築住宅の人気が高く、中古住宅というだけで、買い手を見つけにくくなるものなのです。そして、「なかなか買い手が付かない…」と悩んでしまうような家には、意外に共通する条件というものがあり、もしあなたの家が以下で紹介する条件に当てはまっているのであれば、仲介による売却は諦めて、最初から買取に出した方が良いかもしれません。というのも、家というものは、そこに存在するだけで劣化してしまいますし、のんびりと買い手を待っていれば、どんどん家の価値が失われて行ってしまっているのです。さらに、日本はさまざまな自然災害が多い国として有名ですし、買い手を待っている間に被災してしまうと、売却活動すらできなくなってしまう危険もあります。
この記事では、家の立地条件やニーズに関して、家が売れない原因となってしまういくつかの要素をご紹介していきたいと思います。
立地条件やニーズに関する家が売れない原因
家を売りに出したのに「なかなか買い手が見つからない…」なんてことは珍しい事ではありません。そもそも、日本では新築住宅の方が需要が高く税制優遇なども手厚いことから、新築を求める層が非常に多いということは理解しておきましょう。
さらに、中古住宅の場合、建物部分には価値が認められす、ほぼ土地価格のみで取引されるというケースも多いです。こういった場合、地価公示や相続税路線価といった指標を参考に売却価格を算出することが可能なのですが、実際には家ごとの個別の立地条件が大きく影響することになり、条件によっては相場よりも安くしても買い手が付かない…なんてこともあるのです。
ここでは、仲介による売却が難しくなる立地やニーズに関する条件をご紹介していきます。
①前面道路が私道になっている
まず一つ目の要因が、前面道路※1が私道になっている物件です。この場合、前面道路が公道の物件にはない問題が発生するのです。
例えば、私道の場合、道路やインフラの補修が難しくなるという問題があります。住宅の所有者が前面道路の持ち主でもあるという場合、大雨などの影響により、道路が陥没した…と言った場合、所有者の判断で自費を投入して補修しなければいけません。補修を怠り、陥没した部分で第三者が転倒して怪我をした…などという場合、道路所有者は損害賠償を請求されてしまう可能性まであります。
ただし、私道の多くは、近隣住民と共有しているというケースがほとんどで、何らかの補修が必要になった場合、関係者間での費用負担問題の話が付かずに、問題を解決できない…なんてことも多いです。さらに、前面道路の所有者が他人の場合、家を建て替えることにして、前面道路で水道、下水、ガスの配管の工事をしたいとなった場合でも、道路所有者の同意が無ければ工事をする事ができないという非常に大きな問題もあるのです。
こういった事から、前面道路が私道になっているといった物件は、リスクを懸念して選ばないという方が多いです。
②前面道路が狭い
建築基準法では、住宅の前面道路の幅員（幅のこと）について「4m以上あること」と定めています。したがって、一部の例外を除けば、前面道路は少なくとも4mの幅が確保されているはずです。
しかし、この4mという幅は、あくまでも普通自動車が何とかすれ違うことができる…程度の広さです。そのため。大型車の通行は難しいですし、庭木が道路にせり出しているような場合、すれ違うことも難しくなるのです。
こういった事から、前面道路が狭い場合は日常的な車の出し入れがめんどくさそう…、リフォームの時などに苦労するのでは…と言った事を気にされて売れ残ってしまう場合があります。
③幹線道路への経路が一方向しかない
一般的な道路は、左右どちらに進行しても、それぞれ別の幹線道路に出る事ができるようになっています。この場合は、災害などで片方の道が通行不能になっている…と言った時でも、きちんと避難経路を確保できるという面で意外に気にする方が多いです。
これが、ミニ開発などで、業者が無秩序に位置指定道路を造成した土地では、経路が非常に複雑になっていたり、最終的には行き止まりになってしまっている道路などがあるのです。地震や台風、水害などの自然災害が多い日本では、万一の際を考えて、こういった複雑な立地の家のは、敬遠される傾向にあります。
④背後が崖になっている…崖の上に建っている
一般的に、土質の崖は、30度までの傾斜であれば、土砂崩れなどを起こしにくい安定角度とされています。
崖地に面している家は、万一の土砂崩れなどに備えて、少なくとも建物と斜面との距離を「崖の高さの2倍」確保しておく必要があります。そして、こうした土砂崩れがあった際、家の被害が想定されるような場合は、なかなか購入希望者が現れないと考えておきましょう。
これと同様に、崖の上に建てられている家に関しても、大雨や地震などで地盤が崩壊してしまう恐れがあることから、なかなか買い手がつかなくなります。特にここ数年、集中豪雨による水害が多発していますし、今後は「土砂崩れ」などの恐れがある立地はより売れにくくなると考えた方が良いです。
なお、自治体によっては、崖地付近に関しては、条例で建築を禁止している場合も多くなっています。もし売却を考えている物件がそのエリアに該当しているのであれば、事実上、再建築が不可能ですので、買い手を見つけるのはかなり難しいと思っておきましょう。
⑤災害危険区域に含まれている家
近年では台風の大型化や集中豪雨による水害が頻繁に発生することから、家を購入する時には、ハザードマップを確認してから決めるという方が増えています。
そしてハザードマップでは、土砂崩れや水害時に特に影響が出ると予想される地域が『災害危険区域』に指定されており、これに含まれている地域の不動産は一気に需要が落ち込んでいるのです。
この問題に関しては、個人で売るための対策を考えようがないため、仲介による売却はかなり難しくなってしまうと考えた方が良いでしょう。
⑥隣棟間隔が狭い建売住宅
大阪や東京などの都市部に多いのですが、隣家との空き寸法があまり確保されていない住宅は、購入希望者が少なくなっています。
このタイプの建売住宅は、類似した建物がずらっと並んでおり、隣の家と接近しているがゆえに圧迫感があるという声があります。さらに、側壁に外部足場を立てられない…と言った住宅も多くなっており、その場合は、将来的な外壁メンテナンスなどが行えなくなることから、建物の管理面からも嫌われてしまい、買い手が付きにくくなっています。
さらに、隣家との近さから、防音性能の低さも嫌われるようになっています。コロナ禍で在宅時間が長くなってきた現在では、戸建て住宅での騒音問題も増えており、隣棟間隔が狭い住宅ほどその傾向が強くなるためです。
⑦二世帯住宅や賃貸併用住宅などニーズが限られている家
家というものは、それぞれのご家庭ごとに求める条件というものがあります。そして、二世帯住宅や、賃貸併用住宅など、ある一定層にしかニーズのない物件は買い手を見つけるのが非常に難しくなってしまいます。
そもそも不動産というものは、地域によって求められるニーズが決まってきますので、それとズレてしまっている場合は、通常よりも買い手が付きにくいと考えておきましょう。
⑧周辺に空き家が多い
周辺に空き家がたくさん存在する…という場合、その土地周辺が何らかの理由で住みにくいのではないか…といった不安を与えるため、買い手が付きにくくなる理由になります。例えば、近所にトラブルメーカーが住んでいて、みんな家を売りたがっているのでは…などと考えられてしまうと、買い手が付きにくくなりますよね。
他にも、近所に長く放置されていそうな空き家が存在する場合、治安上の不安や不審火の危険などが考えられるため、購入を断念する方が意外に多いです。
売れない理由がある家は、最初から買取がオススメ
不動産を売却する場合、「高く売れる家の条件」が存在するように、どう頑張っても買い手が付きにくい…という家の条件も存在するのです。特に、この記事でご紹介したような、建物の立地条件などが原因で買い手が付かない…なんて場合、売主側の努力で買い手に好印象を与えるなんてことはほぼ不可能な問題だと考えなければいけません。
家というものは、そこに存在するだけでどんどん劣化が進んでいくもので、仲介に出して買い手をのんびり待っていれば、あなたの家の価値が下がっていっていると考えなければいけないのです。特に、転勤や住み替えなど、次の家がすでに決まっている…という場合、家の売却金を次の家の購入資金に考えているなんて場合、売れないと非常に困ってしまう状況に陥ってしまいます。
そこで、この記事でご紹介したような条件に当てはまっている住宅の場合は、不動産買取による売却を検討するのがオススメです。不動産買取は、一般消費者に家を売るのではなく、専門の不動産会社に売却することになります。そして不動産会社は、買い取った家をリフォームなどをして再販することが目的ですので、市場価格よりは少し安い査定額になるのですが、一般消費者には敬遠されるような物件でも何の問題もなく買取りしてくれる業者は多いです。不動産会社は、さまざまな顧客を持っていますので、特殊な物件でも問題なく再販することが可能です。
現在、家の売却を進めているのに、何カ月も家が売れなくて困っている…という方がいれば、まずは弊社までお問い合わせください。不動産買取マスターでは、どのような物件でも問題なく買取りさせていただいています！