ホームインスペクションの基礎知識！家の売却を考えているならホームインスペクションが必要？
中古住宅市場でよく耳にするようになった『ホームインスペクション』は、住宅の専門家（ホームインスペクター）が、中古住宅の劣化状況や欠陥の有無などを調査・診断することです。
中古住宅の売買をする際によく利用されるものですが、別に売主の義務というわけではないことから、ホームインスペクションを受けずに売買を進めることも珍しくありません。ただし、2018年4月からは、宅地建物取引業法が改正され、中古住宅の売買においてホームインスペクションに関する規定が追加されています。この法改正では、不動産会社は売主と媒介契約を交わす際に「ホームインスペクションを実施するか？」売主側の意思を確認することになっています。また、ホームインスペクションを実施した住宅の売買では、買主にその結果を説明することが義務付けられています。
こういった制度になっていることから、中古住宅を売却しようと考えている方の中には「ホームインスペクションは行わなければならないものなのかな？」と疑問に感じているという人も多いことでしょう。そこでこの記事では、これからマイホームの売却を検討している方に向けて、ホームインスペクションを行うことのメリットやデメリットについて解説していきます。
そもそもホームインスペクションとは？
それではまず、ホームインスペクションが何を目的として行われるものなのか、また実際に実施するのであれば、いくらぐらいかかるのかと言った基礎知識について簡単に解説していきます。
ホームインスペクションは「現在の家の状態」がわかる！
ホームインスペクションは、住宅に精通した「ホームインスペクター（住宅診断士）」と呼ばれる人が、第三者的な立場および、専門家の見地から、その住宅の状態を診断し、所有者に報告を行う専門業務となります。どのような報告がなされるのかは、日本ホームインスペクターズ協会がサンプルを公表していますので、一度確認しておきましょう。
ホームインスペクションは、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視で診断するのが基本となります。具体的には、住宅の基礎や外壁などのひび割れ、雨漏りなど、住宅の構造上の安全性や、日常生活への支障があると考えられるような劣化や性能低下が無いかを診断してもらうことができます。
なお、ホームインスペクションでは、目視で可能な範囲で行う診断が「一時診断」という位置づけであり、人間でいうところの健康診断にあたるレベルの診断と考えて下さい。人間の健康診断では、何らかの問題や異常が発見されれば、本格的な精密検査を行うように勧められますが、ホームインスペクションでもこれは同じです。
ホームインスペクションの一時診断で、何らかの異常、目視だけでは判断できない懸念が見つかった場合、さらに詳しく調べるための「二次診断」をすすめられることになります。そして、二次診断では、雨漏りの原因特定を行ったり、特定部材の劣化進度を調べたり、耐震診断を行ったりします。
ホームインスペクションの費用は？
中古住宅の売却を考えている方でも、ホームインスペクションを行う方と行わない方に分かれてしまうのは、「費用がかかるから」というのが大きな要因だと思います。さらに、ほとんどの方は初めてホームインスペクションを受けるかどうか考えるわけで「いくらぐらいかかるのか？」が想像もつかないことから、二の足を踏んでしまう…ということも考えられます。
ホームインスペクションの費用は、診断を行う住宅の規模や調査内容によって異なります。なお、通常のホームインスペクションは、何日もかけて行うのではなく、数時間程度で終わると考えておきましょう。例えば、建物面積が100㎡（約30坪）程度の住宅であれば、2～3時間程度で完了すると考えて下さい。費用に関しては、一時診断の場合が「5～6万円」程度、専門的な機材を使用する二次診断の場合は10万円以上かかると考えておきましょう。ちなみに、どこに診断を依頼するのかによっても微妙に費用が異なりますので注意してください。
「どこに依頼すれば？」と迷っている方は、日本ホームインスペクターズ協会の公式サイト内で検索できるようになっていますので、そちらで調べてみましょう。
> 日本ホームインスペクターズ協会公式サイト
ホームインスペクションを受けるメリットとは？
それでは、費用をかけてまでホームインスペクションを受けるメリットとはどのようなことが考えられるのでしょうか？冒頭でご紹介したように、ホームインスペクションは「売却するために受けなければならない」と言った義務は別にありませんし、費用がかかるなら受けたくないと考える人も多いと思います。
しかし、中古住宅市場では、以下のようなメリットがあります。
メリット1 買主に安心感を与えられる
ホームインスペクションで「問題ない」と診断された場合に限りますが、きちんと診断を受けた結果を買主に提示することができるようになり、買主側は「この住宅は問題がない」という安心感を得られます。したがって、その住宅については、早く売れる可能性もあると思います。
上のグラフは、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が実施した「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」ですが、この中にホームインスペクションの利用効果を尋ねた部分が存在します。そして、ホームインスペクションを利用した方の回答は、「自宅の売却が希望価格で売れた」が64.3%で最も多く、「買手が早く見つかり売却がスムーズにできた」（51.8%）と続き、マイホームの売却を検討している方にとっては、非常に大きなメリットがあると考えられます。
ホームインスペクションは、買主側が住宅購入の判断材料に使用するための物と考えられがちですが、「住宅に問題がない！」という証明になることから、売主側にとっては大きなセールスポイントになると考えましょう。
メリット2 売却後のトラブルを防げる
ホームインスペクションは、住宅に問題がないというお墨付きをもらうために行うだけのものではありません。築年数が経過した住宅であれば、何らかの瑕疵や不具合が見つかるということも珍しくありません。ホームインスペクションを行った結果、こういった瑕疵や不具合が見つかった場合、「依頼するべきではなかった…」と感じるかもしれませんね。しかし、売却前に瑕疵や不具合が見つかるということは、何も悪い事ばかりではないのです。
不動産の売買では、売却後に瑕疵や不具合が見つかった場合、契約不適合責任を指摘されてしまいます。もともと瑕疵担保責任と呼ばれるものだったのですが、2020年民法改正により契約不適合責任に代わっています。そして契約不適合責任は、「契約書に書かれている否か？」が大きなポイントで、不具合を事前に見つけて対処するか、契約書に記載し免責することで、売却後のトラブルを防ぐことが可能になるわけです。
契約不適合責任は、買主の権利がかなり拡大されていますので、事前に瑕疵や不具合の有無を特定できるのは非常に大きなメリットです。
関連記事：契約不適合責任について！買主が持つ権利と売主が注意しなければならないポイントを押さえておこう！
メリット3 瑕疵担保保険に加入できる
ホームインスペクションを実施し、規定の審査に合格すると、「既存住宅売買瑕疵保険」（以下、瑕疵担保保険）に加入することが可能です。瑕疵担保保険とは、売却後に何らかの瑕疵が発見された場合、その修繕にかかる費用について保証金で賄えるようになるというものです。
さらに、瑕疵担保保険に加入している住宅は、不動産取得税や登録免許税、住宅ローン控除などの税制優遇を受けることができるようになるなど、買主にとっても大きなメリットが存在します。したがって、近隣の類似物件などと差別化することができるというメリットが得られます。
ホームインスペクションのデメリットとは？
それでは、ホームインスペクションのデメリット面についても解説しておきましょう。
デメリット1 費用がかかる
ホームインスペクションの最もわかりやすいデメリットは、費用がかかってしまうという点です。
ここまでの説明で分かるように、ホームインスペクションは、あくまでも現状の住宅の状態を診断してもらうもので、これを受けることで不具合がなくなったり、住宅の性能が向上するような物ではありません。ホームインスペクションを受けたとしても、「家に問題がない」とか「○○に不具合があるから修繕が必要」などという事実がわかるだけです。
こういった診断結果を貰うだけで、それなりの時間とコストがかかってしまうことをデメリットと感じる方が多いです。
デメリット2 不具合が見つかる可能性がある
ホームインスペクションは「住宅の状態を診断する」ものですので、その結果、不具合や瑕疵の事実が明確になる…という点をデメリットと感じる方がいます。正直な話、これをデメリットと捉えるのは少し違うとは思うのですが、不具合が見つかった時に身動きがとりにくくなるという事実はあります。
というのも、ホームインスペクションは、その家の売却を検討して行うというのが普通です。それなのに、瑕疵や不具合が見つかったとなれば、売却活動をどのように進めるのか悩ましい問題が生じます。最も手っ取り早いのは、瑕疵や不具合があると指摘された箇所を修繕し売りに出すという流れですが、この場合、さらなるコストがかかってしまうことになります。他には、修繕せずに瑕疵があるという事実を告知したうえで売却するという手法も考えられますが、この場合は「買い手が付きにくくなる」「購入後の修繕費分を値引き交渉される」など、その他のデメリットが生じてしまう訳です。
したがって、極端な話を言えば、ホームインスペクションをせずに売却し、売却後も不具合が見つからなかったということを考えれば、余計なコストばかりかかってしまう…という点をデメリットに感じてしまう訳ですね。上述しているように、ホームインスペクションは、受けなければいけないという義務はありませんが、受けた場合、その結果を告知する義務がありますので、「結果が怖いから受けたくない」と考えてしまう方も一定数いると考えておきましょう。
まとめ
今回は、中古住宅市場で年々その存在感が高くなっていると言われるホームインスペクションの基礎知識についてご紹介してきました。もともと日本では、新築信仰のような物があると言われており、戸建て住宅を購入する方の多くは、「どうせ家を買うなら新築の方が良い！」と考えている方が多いです。これは、『新築』というものがステータスのように扱われているからなどと言われますが、単純に新築であれば、住宅に瑕疵や不具合が生じている可能性が低いと考えられるというのも大きいでしょう。
中古住宅は、長年第三者が住み続けている家ですので、細かな不具合が存在するのは致し方ない事です。しかし、不具合の中でもシロアリや雨漏りなど、致命的な物が後から見つかってしまうと非常に困ってしまうことになるでしょう。そのため、不動産の売買においては契約不適合責任で、買主の権利が強く保護されているわけです。さらに、ホームインスペクションは国も推進していますし、中古住宅でホームインスペクションを受けておけば、買主がさまざまな税制優遇を受けられることになります。したがって、ホームインスペクションを受けていない状態で売りに出せば、買主からインスペクションを受けてほしいと要望されることも多くなっていると言われています。
なお、不動産会社に直接家を買い取ってもらう不動産買取の場合、この記事でご紹介したホームインスペクションを受ける必要はありません。というのも、不動産会社は、買取した家をリフォームや耐震補強をして再販することが目的ですし、そもそもそこに住むために買っているわけではありません。したがって、不動産買取による売買であれば、売却後に契約不適合責任などを指摘されるようなことが無く、わざわざ現状の家の状態を調べる必要などないのです。
手間や時間、コストなどをかけずに素早く家の売却を完了したいと考えているのであれば、不動産買取に出すのがオススメですよ。