不動産買取とは?『仲介』と比べた場合、どんなメリットがあるの?

不動産を手放す方法としては、不動産会社にお願いして買い手を見つけてもらうという『仲介』という手法が一般的だと考えられています。しかし、不動産を売却したい場合には、仲介だけでなく不動産会社に直接引き取ってもらう『買取』という手法があるのはご存知でしょうか?

どちらの手段を選択する場合でも、良心的な不動産会社に出会わなければならない…というポイントは同じなのですが、『仲介』と『買取』であれば、どちらが自分にとって有利なのかと疑問に思ってしまう方も多いことでしょう。
そこでこの記事では、不動産の売却を検討している方に向け『買取』という手段を選んだ場合のメリットとデメリット、また『買取』を選択したほうが良いケースなどをご紹介していきたいと思います。

そもそも『不動産買取』とは?

それではまず、「そもそも不動産買取ってどんな手法?」といった基本的な部分からご紹介していきましょう。比較対象があったほうが分かりやすいと思いますので、ここでは「仲介とどう違うのか?」という視点で話を進めていきたいと思います。

不動産を売却する手法として一般的なのは、不動産会社に自分が所有している不動産の価格査定を行ってもらい、媒介契約を結んで買い手を探してもらう方法です。不動産会社は、広告などを出して広く買い手を探して『仲介』することになります。その一方、『不動産買取』というものは、不動産会社に直接自分の不動産を買い取ってもらう手法となります。

『仲介』の場合は、売主と買主の間に、仲介する人として不動産会社が入り売買契約を取りまとめることになります。媒介契約を結べば、物件が売れるまでの広告や内見などの活動は、不動産会社が行ってくれますので、売主は手間なく買い手を見つけられることになります。その一方で、買取りの場合は、買主の仲介をするわけではなく、不動産会社が直接買主となります。売主は、不動産会社と直接価格交渉などを行い、条件に納得できるのであれば、そのまま売買契約がまとまります。したがって、広告や内見などの販売活動も必要なく、スピーディーに事が進みます。

これからも分かるように、『不動産買取』は、売却したいと考えている方が素早く不動産を現金化できるという点が大きなメリットになるでしょう。仲介の場合は、広告を出して買い手を見つけなければいけませんし、希望者が見つかっても価格交渉をされてしまいますので、売買が完了するまでにそれなりに時間がかかってしまうのが一般的です。もちろん、『買取』という手法にもいくつかのデメリットが存在していますので、その辺りは後述します。

『不動産買取』にも種類がある

因みに、一口に不動産買取りといっても、『即時買取』と『買取保証』の2つの種類が存在します。以下でそれぞれの手法について簡単にご紹介しておきますので、頭に入れておきましょう。

  • 即時買取について
    即時買取りとは、買取り額が決まり次第、すぐに不動産を買い取ってくれるという手法になります。この手法であれば、最短で3日程度から、最長でも1カ月以内には不動産の売却が完了すると言われています。もちろん、不動産の価格査定は行われるのですが、査定自体は訪問査定1回で済ませるのが一般的です。買主は不動産会社ですし、内見や販売活動などは一切行われないことから、現金化までが非常にスピーディに進むのが大きなメリットです。何らかの理由で、「とにかく早く売りたい」「すぐにまとまったお金が欲しい」などといった場合には、非常にありがたい手法と言えるでしょう。ただし、市場価格よりは1~3割程度安い売却価格になってしまうので注意が必要です。
  • 買取保証について
    買取り保証は、仲介と即時買取を組み合わせたような手法となります。この場合は、一定期間、仲介を目的とした販売活動が行われ、その間に買い手が見つからなかった時に限り、事前に不動産会社と約束した価格で買い取ってもらうという手法になります。仲介による不動産売却は、買い手次第になってしまいますので「いつ売れるか分からない…」という点が非常に大きなデメリットになります。しかし、買取保証を選択しておけば、一定期間内に売却できなかった場合でも、不動産会社が必ず買い取ってくれることになりますので、仲介のデメリット面を克服することが可能な訳です。なお、買取保証における仲介期間は、3ヶ月が基本とされています。仲介期間中に買い手が見つかった場合には、仲介手数料が必要です。

『不動産買取』のメリット

それでは、不動産を手放したいと考えた時に、仲介ではなく、不動産買取を選択するメリットをご紹介していきましょう。一般的に、以下のようなポイントが買取のメリットといわれています。

メリット① 仲介手数料が無い

不動産会社に仲介してもらい、不動産を売却する場合、売買制約の報酬として、不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。この仲介手数料に関しては、消費者を守るために上限が法律で決められているものの、400万円以上の売買となった場合には「(売却額×3%)+6万円+消費税」という計算で生じる手数料が必要になるのです。

例えば、不動産を3,000万円で売却した場合には、「3,000万円×3%+6万円+消費税=103.68万円」という非常に高額な手数料を支払わなければならないのです。

上述したように、不動産買取の場合は、不動産会社が直接不動産を買い取りますので、仲介手数料が発生しません。つまり、仲介手数料の分、買取の方が得するわけです。

メリット② 現金化が早い

上述しているように、不動産買取は、現金化が非常に速いという特徴があり、これが最大のメリットとも言われています。

不動産の査定を行ってもらい、提示された買取額に納得できれば、すぐに登記手続きなどに進みますので、最短で3日程度で現金化することができます。何らかの理由で、とにかく早く現金化したい…という場合には、非常にありがたい手法といえます。

メリット③ 契約不適合責任が免除

不動産の売買では、契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)が問題になることが多いです。これは、契約内容と異なる物を売却したと判断される場合には、売主が債務不履行の責任を負うというものです。

契約不適合責任では、売買契約書の中に「書かれていたかどうか」が非常に重要なポイントになります。例えば、売買契約書に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥について記載していないとしましょう。このような場合に、不動産を売却した後に、これらの不具合が見つかった場合、売主の責任で補修対応をしたり、最悪の場合は売買契約を解除されてしまう可能性があるのです。

これが不動産買取で売却した際には、買主が業者になるため、契約不適合責任が免除され、売却後の心配をする必要がないという点がメリットです。

> 契約不適合責任について

メリット④ 不動産の売却が隣人にばれない

不動産を売却しなければならない理由によっては、近隣の方には隠した状態で売却したい…という場合も考えられます。しかし、仲介の形態で売却を進めると、買い手を見つけるための広告や内見などの販売活動が必要不可欠になります。特にチラシなどの配布になると、近隣エリアに配ることになるため、近隣の方にはほぼ確実にバレてしまうことでしょう。

仲介の場合でも、チラシの配布範囲を限定したり、見学内などは行わずに販売を進めるなどの依頼はできますが、この場合、買い手が見つかるまでに余計な時間がかかってしまうことになります。不動産買取の場合であれば、自分と不動産会社のみのやりとりになりますので、近隣の人には知られずに売却を進められます。人によっては、大きなメリットになると思います。

『不動産買取』のデメリット

ここまでの説明で分かるように、不動産買取は、不動産の売却が非常にスピーディに進むというのが大きなメリットになります。ただし、いくつかのデメリットは存在しますので、以下の点は注意しておきましょう。

デメリット① 市場価格よりも安くなる場合がある

不動産買取による売却の場合、市場価格よりも売却できる価格が安くなりがちなのが最大のデメリットになります。そもそも、不動産会社が、不動産を買い取るのは、リフォームや建て替えをしてより高い値段で転売することが目的です。つまり、市場価格やそれよりも高い価格で不動産を買い付けていたのでは、自分たちの商売が成り立たないわけです。
不動産会社が、買い付けた後に発生するリフォームや造成費用などを差し引いた上、自社の利益を見越して買取価格を決めますので、本来の市場価格よりは安くなるという点を理解しておきましょう。

デメリット② 築浅物件などには向いていない

一般的にですが、不動産買取は、築年数が経過した古い物件の売却に向いていると言われています。こういった物件は、販促活動を行ったとしても、買い手を見つけることが難しく、1年以上経過しても買い手がつかない…なんてことも珍しくないのです。
買取の場合は、リフォームやリノベーションをしたうえで再販することが前提ですので、古い物件でも問題なく買取りしてくれるわけです。逆に、築浅物件や立地条件などが良い物件になると、相当な理由がない限り『買取』で売却するメリットはないという点がデメリットと考えられます。リフォームしなくても売却できるような物件や、駅近など条件の良い物件は、仲介の方が高く売れるからです。

『不動産買取』が向いている条件は?

それでは最後に、不動産を手放したいと考えている方で、『買取』という手法が向いていると考えられる条件も簡単にご紹介しておきましょう。以下のようなケースは、仲介による売却ではなく、不動産買取がオススメです。

  • できるだけ早く現金化したい(即時買取)
  • 特定の日まで(数か月後など)に現金化したい(買取保証)
  • 仲介手数料などの支払いに必要なお金が手元にない
  • 誰にも知られずに売却したい
  • 売却したい物件が古く、建物の劣化が目立つため買い手が付きそうにない

上記のようなケースは、不動産買取がオススメです。
例えば、転勤などが決まっていて、すぐに不動産を手放さなければならない…なんてケースや、遠方にある実家を相続したけれど、持て余すし売却したいなどといった場合、『買取』という手法を選択する方が非常に多くなっています。
他県に不動産が存在する場合などは、売却のための打ち合わせなども手間になりますので、そういった手間もなく不動産の売却が進む買取が選ばれているわけです。