長期優良住宅とは？住むときも売る時もメリットが多いと言われる理由について

近年では、戸建て住宅業界で『長期優良住宅』という言葉を耳にする機会が増えています。長期優良住宅は、その言葉から連想できるように、人が長く住むことができる良好な建物のことを指しており、これを普及させることを目的として、長期優良住宅の購入者にはさまざまなメリットが与えられるようになっています。

もちろん、長期優良住宅は、一般的な戸建住宅よりも建設コストが割高になってしまうのですが、実際に住むことを考えた場合、さまざまなメリットから初期コストの高さを取り戻すことができるとされています。そして、あまり注目されるポイントではないのですが、長期優良住宅は、住み替えなどを目的として売却を検討した場合でも、一般住宅よりも有利に働くケースが非常に多いと考えられます。

そこでこの記事では、そもそも長期優良住宅がどのような住宅を指しているのか、また長期優良住宅を選んだ場合、どのようなメリットが得られるのかをご紹介していきます。

長期優良住宅とは

それではまず、どういった住宅が長期優良住宅になるのかをご紹介していきます。当たり前のことですが、長期優良住宅は、不動産会社などが勝手に宣言して良いものではなく、きちんと基準を満たした状態で家を建て、それを審査で認めてもらう必要があります。それでは、なぜこのような面倒な制度ができたのでしょうか？

これは、日本が諸外国と比較しても、『新築信仰』と呼ばれるほど、住宅に関しては新築が好まれている傾向が強いというのが背景にあります。この新築信仰は、今でも残っているのですが、現在では、建築資材の質が高まり、技術そのものも向上している中、きちんと管理している建物は、本来の耐用年数以上に長く使うことが可能です。そして、本当はまだ使える建物を取り壊し、新たな建物を作り直すというサイクルが、環境面ではよろしくないと判断されるようになっているのです。

つまり、こういった社会的課題をうけ、可能な限り長く使える優良な住宅を普及させるということを目指し、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」という法律が作られたわけです。この法律の制定により、一定の基準を満たした住宅を長期優良住宅と認定し、それを購入した人にさまざまなメリットを与えるという制度になっています。

長期優良住宅の認定基準

それでは、長期優良住宅に認められるにはどうすれば良いのでしょうか？これについては、国が基準審査項目を定めていて、それを全てクリアしている必要があります。なお、審査項目は以下のようになっています。

長期優良住宅は、上記のようにさまざまな基準項目を満たしていなければいけません。ただ、上述した基準を満たしていれば、勝手に長期優良住宅と名乗れるわけではなく、長期優良住宅の認定を受けるには、建物の設計段階から認定機関の検査や申請手続きを行う必要があります。認定を受けるだけでも数万円の検査費用が必要ですので、家が建つまではコスト負担が大きくなってしまいます。

一般的な、長期優良住宅を建築する時の流れは以下のような感じです。

このように、長期優良住宅に認められるには、意外に面倒な手順が必要ですので、その点は注意してください。

長期優良住宅のメリットとは？

それでは、家を購入する際に、長期優良住宅を選んだ方について、どのようなメリットが得られるのかもご紹介します。一般的に、長期優良住宅を選択した場合、『税金面』『金利面』『資産価値の面』の3つのメリットがあるとされています。以下でそれぞれのメリットについて、もう少し詳しくご紹介しておきます。

①税金面でのメリット

長期優良住宅は、税金の優遇措置がたくさん用意されています。以下で、長期優良住宅を選んだ場合に受けられる優遇措置をピックアップしてみます。

• 不動産取得税の控除額が大きい
  不動産を取得した場合、不動産取得税を納めなければいけません。建物不動産取得税は、評価額が1,200万円以内であれば非課税なのですが、1,200万円を超える場合、その超過部分に3%の税率をかけて税金が算出されます。長期優良住宅の場合、この基礎控除額が1,300万円になるという優遇措置があります。
• 住宅ローン控除枠が増える
  住宅ローン控除の適用は、一般住宅でも受けられますが、年間の控除額は最大40万円と決まっています。10年間の控除期間とすれば、最大で400万円の控除を受けられる計算ですね。これが、長期優良住宅になれば、年間控除額の上限が、50万円まで引き上げられ、10年間で最大500万円の節税ができるようになります。
• 固定資産税の優遇が長くなる
  新築住宅を購入した時には、所定の条件を満たしていることで、一定期間は建物の固定資産税を1/2にすることができるという制度があります。ただし、この減税は、戸建てで3年間、マンションで5年間と言うタイムリミットが決められています。長期優良住宅になると、このタイムリミットが戸建てで5年間、マンションで7年間という感じに、引き延ばされるというメリットがあります。
• 登録免許税の軽減
  令和4年3月31日までに取得する住宅に限りますが、新築住宅の保存登記にかかる建物部分の登録免許税が軽減されるという措置があります。一般の新築では「建物評価額×0.15％」が原則なのですが、長期優良住宅の場合、税率がマンションの場合0.01％、戸建ての場合0.02％に軽減されます。。

このように、さまざまな税金について、長期優良住宅に認定されたという事実で、軽減措置を受けることができます。

②住宅ローンの金利面でのメリット

長期優良住宅は、一般住宅を購入する場合と比較して、住宅ローンの金利が引き下げられるという点も大きなメリットです。住宅の購入は、非常に大きなお金が動くことになりますので、ほとんどの方が住宅ローンを利用することになります。そして、住宅金融支援機構が融資する「フラット35」を利用すると考えた場合、長期優良住宅であれば、特別金利が適用される「フラット35S」を利用することができ、最大10年間は、通常の固定金利から0.25%引き下げ対応してもらうことができるのです。

なお、長期優良住宅は、担保評価が一般住宅よりも高くなりますので、フラット35以外の民間系住宅ローンでも金利優遇措置を受けられる可能性があります。

③資産価値が落ちにくい

上述しているように、長期優良住宅は、一般的な住宅よりも、長く使える優良な家を普及させることが目的に作られた制度です。つまり、長期優良住宅と言うのは、「人が長く住める」と言うことを前提に建てられている住宅になりますので、建物が劣化しにくく、資産価値が落ちにくいという特徴を持っているわけです。

こういった特徴から、将来的にその家を売却することになったという場合、一般的な木造住宅よりも高値が付きやすくなるという点が非常に大きなメリットになります。

長期優良住宅は不動産売却時のメリットが大きい

ここまでの説明を見れば、長期優良住宅に関しては、新築住宅を購入する方にとって非常に大きなメリットがあると分かりますよね。しかし実は、あまり理解されていないメリットとして、長期優良住宅と言うのは、その家を売却しようと思った時に、「高く売れる」「買い手が付きやすい」という面で、非常に大きなアピールポイントになるのです。

上述したように、長期優良住宅の認定については、その家の安全性や快適性、寿命の長さを「国が認めた」という証明になりますので、その証明がない一般の住宅と比較すれば、非常に大きなアピールポイントを持っていると言い換えることができるのです。
さらに、住宅ローンに関しても、低金利で借り入れることができるというメリットがあるため、中古住宅をローンを使って購入しようと検討している方にとっても非常に魅力的な物件になるのです。

さらに、一般的に、住宅は築年数が経過するにつれてその価値が下がっていってしまうものなのですが、長期優良住宅は「長く住む」ことを前提として作られた住宅ですので、築年数が経過していても、一般住宅より「価値が高い」と判断され、高く売れる可能性があるわけです。もちろん、長期優良住宅の認定を受けていない住宅でも、質の高い住宅は存在していますが、「国が認定している！」と表立って言えるのは長期優良住宅だけですので、中古住宅として売りに出した時には、他の一般住宅より「安全性が高い！」と認識してもらうことができます。

長期優良住宅は、自分たちが長く住むことを考えて選ぶ人がほとんどだと思いますが、実は将来的に売却を検討した時も、非常に有利に働くということを覚えておきましょう。なお、現在、長期優良住宅の売却を検討している方がいれば、お気軽に弊社までお問い合わせください。不動産買取は、仲介よりも安くなるというイメージがあるかもしれませんが、不動産のプロと取引することになりますので、長期優良住宅などと言った「見る人が見れば高値を付ける」と言うような家の場合、仲介よりも得になるケースも多いです。仲介は、最終的に素人である一般消費者と交渉することになるので、「長期優良住宅でも築年数が経過しているのには間違いないし値下げして！」と言った根拠のない交渉に嫌気がさす人も多いですよ！