仲介で家を売る場合に「専任媒介契約」が「一般媒介」より有利と言われる理由って何？

不動産を売却する場合でも、『仲介』と『不動産買取』と呼ばれる2つの手法が存在します。そして、一般的には、家を売ろうと決めた時には、不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を行ってもらう仲介を選択する方が多いです。近年では、特に訳ありという物件でなくても、不動産買取を選択する方が増えているのですが、それでも一般の方からすれば『不動産の売却＝仲介』というイメージがあると思います。

それでは、不動産会社と媒介契約を結んで不動産売却を進める際、媒介契約にもいくつかの種類が存在しているということはご存知でしょうか？不動産の売却など、ほとんど関わることがないという人が多いですし、「そもそも媒介契約の意味が分からない…」という方の方が多いかもしれませんね。
実は、仲介による不動産売却を進める場合には必ず媒介契約という言葉を耳にすることになるのですが、この契約にも「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類が存在するのです。そして、この3種類の契約方法については、人によって結ぶべき契約手段が異なると言われています。一般的には、「専任媒介契約」が「一般媒介」より有利と言われるのですが、「なぜ有利なのか？」を知らなければ、少し疑ってかかってしまいますよね。

そこでこの記事では、「専任媒介契約」が「一般媒介」より有利と言われる理由について解説していきたいと思います。

媒介契約の基礎知識

それではまず、「そもそも媒介契約って何？」という方のため、媒介契約の基礎知識から簡単にご紹介しておきます。媒介契約は、不動産会社に依頼して家を売却する際、売主と不動産会社の間で契約するものです。媒介契約を結ぶときには、以下のような事を取り決めすると覚えておきましょう。

これからも分かるように、媒介契約は、売主が不動産会社からどのようなサービスを受けるかを決める非常に重要な契約になるのです。後から「聞いていない！」なんてことにならないよう、契約書に記載されている内容はしっかりと確認し、不明点などがあればきちんと質問したうえで契約を結ぶようにしましょう。

なお、冒頭でご紹介したように、媒介契約にも種類があるのですが、それぞれの内容は以下の表のような感じです。

この3種類の媒介契約について、最も大きな違いとなるのが、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約期間中でも同時に契約することができる点です。

「専任媒介契約」が「一般媒介」より有利と言われる理由

それではここからは、媒介契約を結ぶにしても「専任媒介契約」の方が「一般媒介」より有利と言われる理由についてもご紹介していきましょう。上述した、3つの媒介契約ごとの特徴を見てみると、一般媒介契約であれば、同時に複数の不動産会社に売却を依頼できるため、その分売れる可能性が高くなるのではないか…と考えてしまう方が多いですよね。家の売却は、何人もの希望者に家を内覧してもらう必要があると言われていますし、複数の不動産会社がそれぞれ顧客を連れてきてくれるのなら、一般媒介の方が有利に見えてしまいます。

しかし実は、媒介契約とはそこまで単純な物ではないのです。ここでは、専任媒介契約の方が有利と言われる理由をいくつかご紹介しておきます。

①売却活動に力を入れてもらえる

上述したように、「専任媒介」「専属専任媒介」の場合、同時に複数の不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶことができません。そのため、一般媒介契約を複数の不動産会社と結び、多くの会社に売却活動を行ってもらった方が、「買主が早く見つかるのではないか？」と考えてしまうのも致し方ない事です。

しかし現実は、複数の会社が販売活動を行ったからといって、早く買主が見つかるわけではないのです。

これは、不動産会社側の立場になって考えていただければわかりやすいです。不動産会社は、家の売買を仲介するために媒介契約を結ぶのですが、媒介契約を結んだ時点では何の報酬も得られず、あくまでも家が売れた時（＝成約した時）にその報酬として仲介手数料が手に入るわけです。要は、不動産会社はあくまでも成功報酬型で動くことになるわけです。

家の売却活動では、チラシなどの広告物を刷り近隣に配布する、web広告を掲載するなど、さまざまな活動を行います。しかし、他の会社があなたの家を売ってしまうと、それ以外の不動産会社は無報酬でさまざまな売却活動を行っただけで、働き損になってしまう訳です。そのため、不動産会社の心理として、自社以外とも媒介契約を結んでいるのであれば、一生懸命販売活動を行っても、失注してしまい損をしてしまうかも…と考えてしまう訳です。不動産会社も、一人の物件だけを取り扱うわけではなく、同時に複数の物件を取り扱っていますし、他に専任媒介の案件があれば、失注の可能性がある物件よりも、成約に近く、仲介手数料が手に入る可能性が高い「専属専任媒介」「専任媒介」の物件を優先したくなるものです。

要は、「専属専任媒介」「専任媒介」を結べば、自社だけが売却活動を行っているということですので、不動産会社も販売活動に力を入れるわけです。不動産会社は、成約にこぎつけなければ報酬が手に入らないので、自分たちが仲介できる間に何とか買い手を見つけようと動くので、家が早く売れる可能性が高くなるのです。

②特典をつけてもらえる

不動産会社側からしても、仲介するのであれば「一般媒介」ではなく「専属専任媒介」や「専任媒介」などの選任契約を望んでいます。これは、①で紹介したように、一般媒介ではいくら頑張って売買活動を行っていたとしても、他の不動産会社が買い主を見つけてしまうと、その時点でそれまでの苦労が水の泡になってしまうからです。

こういった理由もあり、不動産会社の中には、「専属専任媒介」「専任媒介」を選択してくれた売主にさまざまな特典を用意している場合があります。近年では、大手不動産会社の中には、驚くようなありがたいサービスを用意している場合もありますので、その一例をご紹介しておきます。

このように、専任媒介契約を結べば、売主にとって非常にありがたい特典が用意されている場合があるのです。なお、媒介契約を結ぶことで付けてもらえる特典については、不動産会社ごとに異なりますので、その辺りは契約前にきちんと確認しておきましょう。

③窓口が1つですので、売主側も楽

最後は、家の売却活動を進める時に、あちこちの業者から活動報告を受ける必要がないという利点です。「専任媒介」や「専属専任媒介」契約の場合、1社の不動産会社としか契約しませんし、その会社とだけ連絡のやりとりをすれば良いです。これが一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約するわけで、各社と連絡を取り合いながらいろいろな調整を行わなければいけないのです。

家を売りたいのだから、各社とやり取りするぐらいはしょうがないのでは…と思うかもしれませんが、これが意外にストレスになるのです。

このように、複数の不動産会社に販売活動を依頼する一般媒介契約は、予想以上に面倒な調整が必要になったりするのです。特に、日中は仕事で不動産会社とやり取りできない…なんて方であれば、苦痛でしょうがないと思いますよ。

専任媒介契約で信頼できる担当者が付いていれば、不動産の売却活動は劇的に楽になると思います。

まとめ

今回は、仲介で家の売却を行う場合、必ず耳にすることになる媒介契約の基礎知識について簡単にご紹介してきました。この記事でご紹介したように、媒介契約にもいくつかの種類が存在しており、その中でも一般媒介契約は他の2種類とは大きく異なる部分があるのです。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できることから、それだけ買主が見つかる可能性が高くなると考えてしまう方がいます。もちろん、仲介による家の売却は、内覧希望が多いほど売れる可能性が高まるのは間違いないのですが、そもそもの話、一般媒介契約の場合、そこまで本気で動いてくれない可能性があるということも忘れてはいけません。というのも、自分たちが販売活動に力を入れている横で、他の会社が買い手を見つけてしまうと、それまでかけたコストが全て無駄になってしまう訳です。こういった事から、一般媒介契約の場合、ある程度の販売活動しか行ってもらえず、いつまでたっても内覧希望すら入ってこない…なんて危険があるわけです。

専任媒介契約は、契約期間中に買主を見つかればきちんと仲介手数料がもらえるため、しっかりと販売活動を行ってもらえる可能性が高く、その分、一般媒介よりも有利だと言われています。ただし、どの媒介契約でも、家そのものの状態が悪く「なかなか買い手が見つからないのでは…」と考えられるような物件は、そこまで本気で売却活動を行ってもらうことができません。上述した、専任媒介契約の特典にしても、家の評価額が条件に入っていたりしますので、そもそも「何でもかんでも仲介が良いというわけではない！」ということは覚えておきましょう！