古い家を相続する際に知っておきたい！古い家を売るための手段について！

相続などで、古家を手に入れた場合、その家の取り扱いに困ってしまう…という方は多いです。もちろん、もともと近くに住んでいて、引き続き、自分が住む用の家にするという場合であれば良いのですが、既に遠方に自分の家を建てている…という場合、管理の手間や税金のことなどを考えると「早く売った方が良いのかな？」と考えてしまうことでしょう。

しかし、あまりに築年数が経過した古家が建っている土地の場合、売りに出したとしてもいつまでも買い手がつかずに、税金や管理費用などのコストばかり出て行ってしまう、お荷物物件になってしまうことがあるのです。それでは、このような古い家が建っている土地というものは、売却することはできないものなのでしょうか？

答えから言ってしまいますが、古い家が建っている土地でも「売却することは可能！」です。
しかし、売却するにもいくつかの手段が存在しており、それぞれにメリット・デメリットが存在しますので、ここでは古家の売却についてご紹介しておきます。

古い家はなぜ売れないのか？

それではまず、古家がなんで売却しにくいのかという点から簡単にご紹介しておきましょう。「家を手に入れることは、誰もが憧れる一生の夢ですから、古い家でも欲しい物なのでは？」と考えてしまうものですが、古い家になると、さまざまな問題点が生じてしまうことから、なかなか買い手がつかないのです。

そもそも不動産売買における『古家』とは、築22年を過ぎているものを言います。一般の方は、あまり意識することがないかもしれませんが、家にも法定耐用年数、いわゆる寿命というものが存在しており、日本国内に多い木造住宅は22年と定められているのです。要は、築20年以上経過した家であれば、建物の寿命がすでに来ていると判断されるため、建物の価値がゼロと判断されるどころか、雨漏りや耐震性など、何らかの問題が潜んでいるのでは…と、家を探している方からも敬遠されてしまうのです。ちなみに、木造住宅の法定耐用年数が22年だと紹介しましたが、22年過ぎれば家が崩れてしまい住めなくなる…なんてことはないので安心してください。

古家に関しては、厳密な定義はないのですが、一般的に築20年を過ぎれば中古住宅市場で『古い家（古家）』と呼ばれるようになります。

古い家が売れない理由について

それでは、上記にような『古家』と呼ばれるような家が売れない理由について、代表的な理由をいくつかご紹介しておきましょう。

古家は、上記のような理由があることから、売りに出しても買い手がなかなか見つからない…なんてことになります。

古家を売る方法とは？

ここまでの説明だけであれば、古家を手に入れた場合、売却もできずに手間やコストばかりかかってしまうのではないか…と、戦々恐々としてしまいますよね。しかし、冒頭でご紹介したように、なかなか買い手がつかない古家でも、絶対に売却することができないというわけではないのです。一般的には、以下の3つの売却方法があると言われています。

• 建物を解体して更地として売る
• 古い家付きの土地として売却
• 不動産会社に買取ってもらう

それぞれの方法に、メリット・デメリットがありますので、以下でご紹介していきましょう。

建物を解体して更地として売る

まずは、問題となっている『古家』を解体してしまい、更地として売りに出すという手法です。上述したように、築20年を過ぎた家であれば、建物の価値はほぼゼロとなっており、ほとんどの場合は土地の価値で売却することになります。さらに、建物を残したまま売却してしまうと、目に見えない場所に大きな瑕疵が後から発見され、売主責任を問われてしまう…なんてことになりかねません。

こういった事から、売りに出す前に建物部分を解体してしまい、更地として売りに出すのです。この方法は、購入側も、土地を購入すればすぐに家を建てる工程に移る事ができるなどのメリットがあるため、買い手が非常につきやすくなりますし、古家があるよりも高値で売却することが可能になります。ただし、更地にしてしまうと、固定資産税が跳ね上がってしまうという点は注意してください。

古家付きの土地として売る

この売却方法の場合は単純です。簡単に言うと、そのままの状態で売りに出すという方法で、家より土地に魅力を感じさせて売却を目指すという手法になります。
この手法に関しては、築年数が経過して家の価値がゼロになっているとはいえ、家に大きな梁や太い柱が使われているという場合、そのまま売りに出しても良いと考えられます。古い家の中には、存在感のある太い柱が使われているのですが、こういったものは新木材で入手しようと思えば莫大な費用がかかってしまいます。したがって、その様な貴重な建材が使われている場合、解体せずにそのまま売却に出しても、中古物件をリフォームして住みたいと考えている方に売れるわけです。
なお、築年数が経過した家は、新建材を使用した家と比較すれば、シックハウス症候群や化学物質過敏症になりにくいと言われています。そのため、小さなお子様がいるご家庭や体が弱いお子様がいるファミリーには暮らしやすい家としてアピールすることができます。

不動産会社に買取してもらう

最後は、不動産会社に直接売却するという形の『不動産買取』という手段です。上述した二つは、『仲介』による売却になるのですが、不動産会社の中には、直接買取してくれる業者もあるのです。
この方法の場合、不動産会社が提示する査定額に納得できれば、すぐに取引が成立するというスピーディさがあります。一般的には、仲介による売却より1～3割程度安くなると言われるのですが、仲介による売却を試みて、なかなか売れない…という場合、時間が経つほどに価値が下がりますし、固定資産税や管理のための維持費がかかってきますので、可能な限り早く売る方が損失を少なくすることができるわけです。

まとめ

今回は、不動産の売却の中でも、特に買い手が付きにくいと言われる古家の売却手法についてご紹介してきました。この記事でご紹介したように、築20年を過ぎた家は、建物の価値はほぼゼロとなってしまい、基本的に土地の価値で売却を目指すということになります。買主からすれば、家の購入後に解体をしてから新築を建て始めるなど、余計な手間とコストがかかってしまうことになるため、立地条件などが相当に良く無ければ、買い手を見つけるのが非常に難しくなるわけです。
さらに、古くなった家には、どこに不具合が生じているのか分かりませんし、例え売却できたとしても、後から契約書にない不備を指摘され、その対応を求められるなんて恐れもあるのです。

不動産買取であれば、こういった売却後のリスクもなく、建物が建っていても何の問題もなく買取りしてくれますので、仲介相場よりは安くなるとは言え、非常に多くのメリットがあると考えられます。