旧耐震基準の家は売れない?早く、高く売りたいなら不動産買取業者がオススメ!

日本で家を建てる時には、国が定めている耐震基準を満たしていなければいけません。したがって、現在新築されている家については、総じて決められた耐震基準を満たしていると考えても良いです。しかし、築年数が経過した家であれば、現行の耐震基準が定められる前に建てられていて、当時の基準は満たしているものの、現行法の基準は満たしていない…なんて場合も少なくありません。

それでは、こういった現行の耐震基準を満たしていない家の売却を検討した場合、きちんと基準通りの耐震基準を満たした家と同じように買い手が付くものなのでしょうか。「地震大国」などと揶揄されるほど地震が多い日本では、住宅を選ぶ基準として「建物の耐震性」を重視するという方も多く、旧耐震基準で建てられた家は、大規模地震が発生した際に家の安全性の不安が少なからずあることから、売りに出しても買い手が付かないのではないか…と不安になってしまうことでしょう。

そこでこの記事は、そもそも日本の家の耐震基準の移り変わりや、旧耐震基準の家を売却する際の注意点などを簡単に解説していきたいと思います。

日本の住宅の耐震基準について

日本国内で家を建てる場合には、「国が定めている耐震基準を満たしていなければならない」ということは皆さんもご存知だと思います。ただし、耐震基準に関しては、購入者側が計算するようなものではなく、設計者側が耐震基準に沿って家の設計を行ってくれますので、耐震基準について深く考えたことなどないと思います。

ちなみに、日本の耐震基準は国土交通省が建築基準法において定めており、現行の「新耐震基準」は昭和56年6月1日に導入されたものです。そして、昭和56年6月より前の耐震基準が『旧耐震基準』と呼ばれているのですが、木造住宅に関しては、平成12(2000)年にも建築基準法が改正されているなど、日本の耐震基準は意外に変更されている歴史があるのです。
冒頭でご紹介したように、中古住宅の購入者は、家の安全性を重視する傾向が強いので、耐震基準がどう変化していったのかはきちんと押さえておく方が良いと思います。以下で、日本国内の耐震基準の移り変わりを簡単に解説しておきます。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

それではまず、旧耐震基準と新耐震基準の違いについて簡単に解説していきます。どちらも国が定めた基準ですが、耐震性能に大きな違いが存在します。

耐震性能とは、地震が発生した際に、建物がその地震のエネルギーをどれだけ吸収出来て、揺れにどれだけ耐えられるのかという能力のことを指しています。新耐震基準に関しては、震度5強の地震があったとしても、建物にはほとんど損傷がないこと、そして震度6強〜7程度の大規模地震が発生したとしても、倒壊や崩壊しない建物であることが求められています。
一方、旧耐震基準では、震度5程度の地震で建物にほとんど損傷が出ない程度の性能が求められているのですが、それ以上の強い地震に関しては、何の想定もされていないという物でした。

日本国内で発生する大規模地震を考えてみると、震度6を超えるような地震も多く発生していますし、旧耐震基準では少し心もとないということは皆さんも理解できるでしょう。実際に、神戸と洲本で最大震度6を記録した阪神・淡路大震災では、新耐震基準が定められた昭和56年より前に建てられた建物に大きな被害が集中していたと言われています。

木造住宅は平成12年に法改正があった

日本国内の耐震基準は、昭和56年が大きなターニングポイントになっています。そして、木造住宅に関しては、平成12(2000)年に建築基準法の改正があり、この強化された耐震基準が『現行基準』となっています。

平成12年の法改正では、木造住宅について、柱と柱の間に斜めにいれる『筋交い(すじかい)』と呼ばれる部材や、建物が横揺れに耐えるための耐力壁と呼ばれるもので建物の強度を保つようにとなっています。現行基準となる新耐震基準は、耐力壁をバランスよく配置することや、筋交いの端部分を金具でしっかりと固定することなどが義務づけられたというのが大きなポイントになっています。

こういった事情から、日本国内に存在する木造住宅に関しては、平成12年までに建てられたものに関して、新耐震基準をもとに建てられているものの、現行基準は満たしていない…というケースが非常に多いです。こういった物件は、『既存不適格建築物』と呼ばれます。
『既存不適格建築物』とは、法令の改正によって、現行基準に合わなくなった建物のことを指すのですが、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が行った『耐震診断基本データ』によると、9割超の建物が現行の耐震基準を満たしていない…という結果になっています。

参考データ:建築年度別にみる耐震性に関するデータ発表(2019年1月)

旧耐震基準の家が売れにくい理由は?

それでは、旧耐震基準の家が売却しにくい理由についても解説していきましょう。旧耐震基準の家は、現行基準を満たしていないという証拠ですので「大きな地震があったら倒壊するのでは…」というネガティブなイメージを買い手に与えてしまいますよね。

これが、旧耐震基準の家が売却しにくい大きな理由の一つなのですが、実は他にもさまざまなハードルが立ちはだかってしまうのです。ここでは、旧耐震基準の家に買い手が付かない代表的な理由をいくつかご紹介しておきます。

住宅ローン控除が利用できない

マイホームの購入に住宅ローンを利用した場合、居住開始から10年間は、条件を満たしていれば最大400万円の控除が受けられるという『住宅ローン控除(住宅ローン減税)』が利用できます。ただし、この制度を利用したい場合には、いくつかの条件を満たしていなければいけません。

  • 建築から20年(マンションは25年)以内の建物
  • 現行の耐震基準を満たしている
  • 入居までに耐震基準適合証明書を取得する

旧耐震基準の建物は、上記のような条件を満たすことが困難ですので、住宅ローン控除が利用できないケースが多いのです。そのため、「どうせ買うなら住宅ローン控除が使える物件を…」となり、売れ残ってしまう訳ですね。

そもそも住宅ローンが通らないケースも

家を購入する際には、住宅ローンを利用する方が多いですね。しかし、旧耐震基準の家は、住宅ローンを利用したくてもローンの審査が通りにくいという、買主にとって致命的なデメリットが存在しています。特に、民間銀行と住宅金融支援機構が提携し運営している『フラット35』については、以下のような条件があります。

建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合)
引用:フラット35公式サイト

フラット35は、比較的審査が通りやすい住宅ローンという認識があると思うのですが、旧耐震基準のままであれば、基本的に使えません。そもそもフラット35というのは、高品質の家を手に入れるための住宅ローンですので、耐震基準が満たしていないような家は対象外となってしまうのです。
民間金融機関による住宅ローンの場合、融資が受けられることになっても、希望する融資額に満たない…なんてことが多いです。これは、物件の担保価値がないという判断をされてしまうからですね。住宅ローンが使えない…となると、買い手が付きにくいのは当たり前ですね。

すまい給付金がもらえない

2021年12月31日までの話ですが、旧耐震基準の家は、すまい給付金が貰えない…というのも大きなデメリットになっています。すまい給付金は、消費税が10%に引き上げられた時、住宅を購入する人の負担を軽減するために作られた特例措置です。収入に応じて、最大50万円の給付が受けられますので、非常にメリットの大きな制度になります。

ただし、すまい給付金を受けるためには「既存住宅性能評価制度を利用した、耐震等級1以上」という条件があります。この耐震等級1というものは、新耐震基準を満たすレベルということですので、旧耐震基準で建てられた家は対象外となってしまうのです。

贈与税免税が適用されない

住宅を購入する際に、両親や祖父母などから資金の援助を受けるという場合、一定の金額まで贈与税が免除されるという非常にありがたい制度があります。ただし、この制度に関しても、以下のような条件があります。

建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
引用:国税庁

この条件があることから、旧耐震基準の家は対象外となってしまう訳です。耐震改修をして、耐震基準に適合していることを証明すれば良いとされていますが、耐震改修工事に多額のコストがかかりますので、それなら他の住宅の方が良いとなりますよね。

地震保険に入る場合、保険料が高くなる

地震が非常に多い国である日本では、地震保険への加入者も年々増加しています。そしてこの地震保険というものは、耐震等級が高ければ高いほど、保険料が割引されるという制度があるのです。

しかし、旧耐震基準の場合、一切の割引が適用されないため、保険料がかなり高額になってしまう…というデメリットがあります。地震保険に加入しようと考えている方であれば、旧耐震基準の家は敬遠してしまうでしょう。

旧耐震基準の家を売るには?

ここまでの説明で分かるように、旧耐震基準の家というのは、買主にとってさまざまなデメリットが存在するため、なかなか買い手が付かない…という状況になってしまいがちです。それでは、旧耐震基準の家は売却することができないのでしょうか?当然そのようなことはなく、いくらかの対策を施すことで売却することは可能です。

ここでは、仲介での売却を目指す場合と買取業者に相談する場合に分けてご紹介してみます。

『仲介』で売却したい場合

まずは仲介によって売却を目指す場合です。マイホームの売却は、誰もが「できるだけ高値で売りたい…」と考えるものですので、可能であれば仲介で買い手がついてほしいと考えるものです。この場合は、以下のような対策を施す必要があります。

  • 「売主リフォーム費用負担」の条件を付ける
    売却前にリフォームして見栄えを良くしたら「売れるかも?」と考える方は多いです。しかし、ほとんどの場合、リフォームにかけた費用分、高く売れるなんてことはありません。それどこか、リフォームしたことが原因で買い手が付かない…なんてことも考えられます。そもそも、リフォーム前提で古い家を購入する方は、「購入後に自分好みにリフォームできる!」ことにメリットを感じている場合が多いです。そのため、自分の要望通りのリフォームではない、リフォームしたことで価格が上乗せされているなんて物件はデメリットと感じてしまうのです。したがって、購入後に、売主が一定の金額分のリフォーム費用を負担するという条件をつけて売りに出せば、お得に感じて買い手がつくかもしれません。
  • 耐震基準適合証明書を取得する
    旧耐震基準は、「現行基準を満たしていないから、地震時に倒壊するのでは…」という不安があるため買い手が付かないわけです。したがって、売りに出す前に耐震補強工事を行い、現行基準を満たしているという証明になる「耐震基準適合証明書」を取得すれば、かなり売却しやすくなります。これを取得しておけば、フラット35も利用できますし、住宅ローン減税なども使用できるなど、買主にとっては非常に大きなメリットになります。ただし、耐震補強工事で100~200万円程度、証明書の発行で数十万円(耐震診断含む)かかりますので、売却のために手間やコストがかなり掛かってしまいます。なお、自治体によっては耐震診断費用の補助を行っている場合が多いので、この方法を採用する場合、役所などに問い合わせてみましょう。
  • 解体して売却する
    新築を建てるための土地を探している方の中には、古家が残っていることがデメリットになります。古家付き土地で購入しても、まずは解体からスタートになりますので、家が出来上がるまでに余計なコストや時間がかかってしまう訳です。したがって、売りに出す前に建物を解体して更地として売りに出すというのも一つの手です。なお、この場合、解体するためにそれなりのコストがかかってしまう…、固定資産税が高くなるなどのデメリットがありますので注意してください。

上記のような対策を行えば、旧耐震基準の家でも売却することは可能でしょう。ただし、どの手法にしても、余計なコストや手間、時間がかかってしまうことになりますので、売主に大きなメリットがあるとまでは言えません。こういった手間やコストを嫌うのであれば、不動産買取に出すのが最もオススメです。

関連:古い家の売却はリスクがある?家を解体して売却する方法が正解ともいえない…
関連:築年数が経過した家の売却は、リフォームしてからの方が良いの?

不動産買取に出す

最後は、不動産買取に出すという手段です。仲介は、「購入後、そこに住む」ことを想定した一般消費者に家の売却を行うのですが、『買取』の場合、購入した物件に住むわけではない不動産会社に直接家を売るという手法になります。家を買取りする不動産会社は、買い取った物件を自社でリフォームしたり、耐震補強などの手入れを行って再販することが目的です。

そのため、売主側は、手っ取り早く家の売却が完了するというメリットだけでなく、旧耐震基準の家…など、一般的に「売主が何らかの手を施さなければ売れない!」という物件でも、売主側は何もせずに売却をする事が可能なのです。不動産買取の場合。買取業者に現地査定をしてもらい、提示された金額に納得できるのであれば、最短で3日程度で現金化までが完了します。

ただし、不動産買取の場合、購入後のリフォームや耐震補強にかかる費用をあらかじめ差し引いて査定価格が算出されます。そのため、買取価格が相場の7~9割程度と少し安くなる点がデメリットとされています。この部分に関しては、旧耐震基準の家を売ろうと思えば、相当立地が良いという物件以外であれば、自費で耐震補強や解体をしなければ売れないうえ、そういった対策にかけた費用は売却価格にのせれないのが一般的ですので、不動産買取の一方的なデメリットにはならないのではないかと考えられます。自分で何らかの対策を行う場合、業者探しから打ち合わせなどもしなくてはいけませんし、時間も手間もとられてしまいます。

買取業者に売れば、そういった手間は一切なく、仲介手数料などもないわけですので、「旧耐震基準の家」など訳あり物件であれば、総合的に考えると不動産買取が最も高値になる可能性が高いです。

まとめ

今回は、家の売却を考えているけれど、旧耐震基準で建てられた家の場合、「売れるの?」といった疑問について解説してきました。諸外国と比較しても、地震の発生数が多く、その規模も大きい日本では、家を建てる際の耐震基準を国が定めています。そして、この耐震基準は、何度か変更が加えられており、日本国内には、現行基準の家と旧耐震基準の家が混在するような状況になっているのです。

一般の人からしても「日本は地震が多い」ということを理解できていますので、家を購入する場合には耐震性能を重視する方が非常に多いと考えておきましょう。つまり、旧耐震基準というポイントは、中古住宅市場で致命的なデメリットになってしまい、なかなか買い手が付かない…なんて危険があるわけです。こういった住宅は、お金をかけて耐震補強をするなどの対策を施せば売却することもできますが、手間や時間をかけたとしても補強工事にかかったコストを売却額に上乗せすることはかなり難しいです。

したがって、旧耐震基準の家は、不動産買取に出すのが最も正しい選択だと思いますよ!