日本の空き家問題が深刻化!そもそも空き家は所有者にもさまざまなリスクが存在します!

不動産売却基礎知識

日本では、年々少子高齢化が進んでおり、さまざまな問題が表面化してきています。その中でも、ここ数年、大手メディアなどでも盛んに取り上げられるようになっているのが『空き家問題』です。

空き家問題というのは、住む人がいない住戸が全国的に増加しているという問題なのですが、これだけを聞くと「大した問題でもないのでは?」と考えてしまう方も多いかもしれません。しかし、年々深刻化している空き家問題は、さまざまなリスクが潜んでいると言われているのです。例えば、家の管理を誰もしなくなれば、どんどん老朽化が進んでしまうことになり、台風や地震などで倒壊しやすくなってしまいますよね。その場合、たまたま前を通っていた人に屋根材が落下して怪我をさせてしまったり、地震で倒壊する際に隣家を巻き込んでしまう…なんて心配があります。さらに、犯罪者の隠れ家に利用されたり、放火で周辺住宅を危険にさらしてしまうなど、ちょっと考えるだけでも、非常に恐ろしいリスクがたくさん思い浮かびます。

「確かにこう聞くと危険で問題があるな!」と思った方が多いと思うのですが、はっきりと言ってそのような他人事として受け取っただけではまだまだ甘いと言えます。というのも、上述したような事故が自分で所有する空き家で発生した場合、その責任は所有者が負わなければならなくなるのです。いくら住んでいない住宅だとしても、その住宅の所有者には管理責任というものがありますので、何らかの事故に所有する空き家が関係していた場合、損害賠償請求をされてしまう恐れもあるのです。

空き家の放置は、これ以外にもさまざまなリスクを所有者にもたらせますので、この記事では、日本国内の空き家問題の現状と、空き家を放置した場合のリスクをご紹介していきます。

空き家問題の現状

引用:総務省資料より

それではまず、日本の空き家問題の現状から簡単にご紹介していきましょう。上のグラフは、2018年に総務省が行った調査データで、この調査によると、2018年における日本全国の空き家総数は約846万戸となっており、総住戸数に対する空き家率は13.6%で、どちらも過去最高の数値となっています。

日本国内で、これほどまでに空き家問題が深刻化しているのは、少子高齢化が進んでいることや人口減少が大きな原因だと考えられます。さらにそれに加えて、たくさんの空き家が存在している中でも、新築住宅の過剰供給が止まらない…ことが非常に大きな要因だと言われています。
もともと日本は、諸外国と比較しても、類を見ないほど「新築信仰」が強い国と言われており、テレビなどでも「空き家問題が深刻化している…」と紹介されている状況下にあっても、家に関しては昭和の高度成長期のマインドがいまだに残っていると言われています。実際に、この記事を読んでいただいている方の中にも「家を建てることが一つのステータスだ!」と考えている方は少なく無いのではないでしょうか?こういった考えのもと、新しい家がどんどん建っていくなかでも、それまで住んでいた実家などは取り壊さずにいることで、空き家の数が年々増えていってしまっているのです。

こういった状況の中、政府もこの空き家問題を何とか解消しようとさまざまな手を打ち出しています。2015年には「空き家対策特別措置法」が施行され、空き家所有者に対する風当たりが非常に強くなっています。現在では、『空き家の管理』が所有者の義務と行っても良い状態になっており、空き家の管理を怠って放置した場合、所有者にもさまざまな罰則が与えられる可能性まであるのです。

空き家を放置した場合の問題点とは?

それでは、空き家所有者が必要な管理を怠ってしまった場合、どのような問題が発生するのかについてご紹介していきましょう。

①家が荒れて周囲に迷惑をかける

空き家を放置してしまうと、当然、家が荒れてしまうことになります。家は、人が住んでいなければ「使わないのだから劣化しない…」などと考えてしまうかもしれませんね。しかし、この考えは大間違いで、通風などをしないことから湿気などがこもりますし、人が住んでいれば定期的に管理しますので、キレイに保たれることになるため、空き家状態の方が一気に朽廃が進んでしまうものなのです。

そして、空き家を放置したことによって屋根や壁が朽ちてしまうと、周辺の景観も害してしまいますし、屋根材が落下して人や隣家に衝突するなどの事故の可能性も考えられます。つまり、空き家の放置は、周辺住民に多大な迷惑をかけてしまうという問題があるのです。

②害獣・害虫の発生

家を放置してしまうと、害獣や害虫の発生源となり、周辺の衛生環境を破壊してしまう問題も引き起こします。例えば、草木が生え放題で放置してしまうと、野良猫などが繁殖してしまい、糞尿の臭いをまき散らしてしまうなどの問題が考えられます。
他にも、通風管理などをしていない空き家では、シロアリの繁殖に適した条件が揃ってしまうことから、空き家内でシロアリが大繁殖してしまい、周辺住宅にもシロアリ被害を拡大させてしまう恐れがあります。

③危険を発生させる

①にも関連しますが、朽廃が進んだ空き家は、周辺に住む人を危険にさらしてしまうと考えなければいけません。例えば、台風や地震などの自然災害が発生すれば、屋根材が落下して近くを通った人に怪我をさせてしまう…なんて危険があります。他にも、近所の子供が敷地内に侵入し怪我をしてしまう…、ゴミの不法投棄から火災が発生してしまう…など、さまざまな危険が存在します。
こういった空き家の放置が原因で、第三者に損害を与えた場合、空き家の所有者にその責任が発生します。実際に、空き家の放置から裁判沙汰にまで発展し、総額364万円の賠償金が認定されたという事例も存在します。

④犯罪に利用される

管理されていない空き家は、犯罪者に狙われてしまう危険もあります。例えば、逃亡中の犯罪者が空き家に潜んでいる…なんてことも考えられるでしょう。
過去には、放置された空き家を勝手に利用し、中で大麻草を育てていた…という事件も発生しています。このような事件に巻き込まれてしまうと、空き家の所有者も「共犯なのではないか?」という疑いをもたれてしまう可能性もあります。

⑤コストがかかる

そもそも、空き家というものは、所有しているだけでさまざまなコストがかかってしまう…というリスクが存在します。住んでもいない家だとしても、固定資産税などの税金は毎年支払わなければならないですし、管理するには時間も手間もお金もかかってしまうことになります。

さらにこういったコストについて、空き家を管理しきれず放置してしまった場合には、さらなるコストがかかってしまう恐れがあるのです。日本の税法では、建物が建っている宅地に関しては、特例として「固定資産税」と「都市計画税」が大幅に軽減されています。(減額率は固定資産税で最大1/6、都市計画税で最大1/3)
しかし、空き家を放置してしまい、自治体から周辺に危険を及ぼす恐れがあると判断されてしまうと、『特定空き家』の位置づけをされてしまうことになり、前述の税金の特例が適用されなくなってしまうのです。特例がある状態でもそれなりの金額になってしまう固定資産税ですが、特例の適用がなくなれば、非常に手痛い出費になってしまうことは間違いありません。

さらに、特定空き家に認定されて以降は、自治体から適切な管理を行うように指示が出たりして、それに従わない場合には、過料が科せられてしまうリスクがあります。最終的には、強制執行となり、勝手に建物を解体されて、それにかかった解体費を請求されてしまうこともあるなど、数百万円単位のコスト負担が生じてしまうリスクが存在します。

なお、各自治体から特定空き家に認定されてしまう条件は以下の状態です。

(イ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ロ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ハ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ニ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
引用:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針

このように、空き家というものは、所有者の対してさまざまなリスクをもたらしてしまう場合が考えられるのです。資産として所有していたい…と思っても、親から実家を相続した…という場合は、現在住んでいる場所から遠く、なかなか管理に手が回らない…なんてことも考えられます。
そして、どのような理由で管理を怠ったとしても、空き家が原因となり何らかの問題が発生した場合には、その責任は所有者が負わなければならないわけです。住んでもいない家を持っているだけで、多額のコスト負担を抱える危険があると考えれば、適切な活用をしなければ損になるとわかるでしょう。

空き家のリスクを解消するためには?

上述したように、空き家というものは、所有者にさまざまなリスクを生じさせてしまうものす。全国的に空き家が増加してきた近年では、空き家の放置による所有者のリスクを軽減するため、空き家の管理業務を専門とするサービスが登場しているほどです。こういったサービスを利用すれば、特定空き家に位置付けられてしまい、固定資産税が高くなったり、行政執行を受けてしまうリスクなどはなくなると思います。しかし、空き家管理を外部委託する場合、年間で十数万円以上のコストがかかってしまいますので、決して賢い方法だとは言えないのが現状です。

それでは、空き家放置によるリスクを無くすためには、どうすれば良いのでしょうか?ここでは、いくつかの手法をご紹介します。

①収益物件として活用する

それなりの土地の広さがあれば、アパートなどに建替えて、収益物件を目指すというのがまず最初に思い浮かぶ方法ですね。一昔前までであれば、不動産投資業界は、かなりネガティブなイメージが強かったのですが、最近では業界自体がオープンになってきており、積極的に無料セミナーなどを行っていますし、「アパートを立てて不労所得を得よう!」と考える空き家所有者は多いです。そして、うまくいけば、財産を増やすこともできるという点がメリットです。

ただし注意が必要なのは、いくら土地があるからと言って、アパートを建てれば「儲かる!」と考えるのはかなり甘いです。当然、アパートなどを建てる際には、多額の初期投資が必要になりますし、毎月のローン返済はかなりの額になるでしょう。もちろん、常に満室経営ができれば、何の問題もないのですが、アパート経営が上手くいくかは立地条件や入居者ニーズに合った設備更新など、さまざまな条件が付いて回ります。アパートを建てたは良いものの、借り手が全くつかずに赤字経営になってしまう…なんてリスクもあると考えましょう。

最近では、都市部の空き家を改装して、古民家カフェなどとして利用されることも増えています。コチラであれば、建て替えほど大規模な工事もなく、収益物件として活用することも可能です。ただし、リフォームして店舗として貸し出す場合でも、立地条件などが良くないと「借り手がつかない…」なんてリスクはついて回ります。

②解体するという選択肢

空き家の劣化が既にかなり進行している…という場合には、周辺の危険を減らすためにも「建物を解体する…」という選択をする方も多いです。解体して更地にすれば、自然災害で周囲に危険を及ぼす…などと言った心配はなくなります。

ただし、建物の解体には数百万円単位のコストがかかりますし、解体後は固定資産税の特例が適用されなくなるので、税額がアップする…という点が大きなデメリットです。さらに、「解体して更地にすれば管理は必要ない!」かというとそうではなく、更地であっても定期的な管理は必要になるのです。例えば、草木が生え放題になってしまうと、害獣の住処になったり、不法投棄場所になったりして、悪臭をまき散らす危険があります。つまり、更地にしたからと、手間がなくなるわけでもなく、所有している間のコストも高くなってしまう訳です。

更地にしたときのコスト負担を軽減するために、駐車場などとして貸し出すという選択肢もあるのですが、こちらも立地条件などによって得られる収益が変わり、よほど立地に恵まれていない限り黒字経営は難しいものです。

③売却する

最後は、売却するという選択肢です。自分たちが住むわけではない空き家を所有していて、管理に困って売却した場合、その不動産は自分のものではなくなるため、空き家に関する問題はすべて解消され、その後心配する必要もなくなるというのが大きなメリットです。
もちろん、今まで空き家の管理にかけていたコストや、固定資産税・都市計画税などと言った税金も支払わなくて良くなります。さらに、手元にまとまった現金資産が入ってきますので、それを元手に好きなことができるという点もメリットと言えるでしょう。

売却する場合のデメリットとしては、不動産という資産が失われてしまう…という点です。例えば、将来、その土地の値段が上がった時には「あの時売らなければ…」と思ってしまうかもしれませんよね。しかし、確実にくる未来ではないため、現状『負債』となっているのであれば、早めに手放してしまう方が賢い選択だと言えるでしょう。というのも、今後の日本では、ますます空き家が増えていくと予想されているわけですので、相当な良い立地などでなければ、いきなり後悔するほど値上がりするなんてことはあまり考えられませんよね。基本的には、土地が余っていくと予想されているの、待っている間にさらに値下がりしてしまう…なんて可能性の方が高いです。
なお、子供に相続させることと考えた場合は、現金に換えてしまうと、不動産とは違い相続税評価額を引き下げることができないという点はデメリットになると思います。

まとめ

今回は、日本国内で年々深刻化していると言われる空き家問題についてご紹介してきました。日本の空き家問題は、少子高齢化や人口減少が叫ばれる中でも、新築住宅がどんどん建築されていることで、住宅数が増えてしまっていることが大きな要因です。現在空き家を所有していない方であっても、将来的に親から相続した実家の取り扱いに困ってしまう…なんてことは全然考えられることだと思っておきましょう。

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