空き家の処分は『買取』が正解?損せず売るために知っておきたいメリット・デメリット

親が住んでいた実家などを相続した場合には、その取扱いに困ってしまう…ということも珍しくありません。自分は既に親元を離れて住む家があるという場合も多いですし、遠方の実家に住むわけにもいかず、さらに建物が古く劣化している…という状況であれば、売却しようにも「買い手がつかない…」なんてことも珍しくないのです。

こういった場合、非常に心強い味方となってくれるのが『買取』と呼ばれる取引手法です。「買取」の場合、古くて買い手がつかないような空き家でも、不動産会社が転売を目的として直接買い取ってくれますので、手間なくスムーズに売却が完了するのです。
しかし、一般的には、不動産の売却は不動産会社に買い手を探してもらう…という『仲介』と呼ばれる手法が有名ですし、不動産会社に直接売る場合「足元を見られているのでは?」といった考えが思い浮かぶなんてこともあり、不動産買取という手法に懐疑的な考えを持ってしまう方も少なく無いようです。そこでこの記事では、空き家を『買取』で処分する際のメリットやデメリットをご紹介していきます。

空き家の放置はリスクしかない!

以前別の記事でもご紹介していますが、現在、日本国内では、年々誰も住んでいない空き家が増加していっていると言われています。これは、少子高齢化や人口減少が叫ばれている中でも、日本では『新築信仰』というものが非常に強く、家が余っている状況でも新築住宅がどんどん建築されているというのが大きな原因です。

それでは、親が住んでいた実家などを相続して、自分では住まないという場合、どうすべきなのでしょうか?冒頭でご紹介したように、古くなって劣化が進行した中古物件になると、販売活動を行ったとしても、なかなか買い手がつかない…なんてことも珍しくありません。そしてなかなか売却できない空き家が遠方にある場合、定期的に空き家の管理を行うことも難しく、放置されてしまうということが非常に多いのです。
ただし、自分が住んでいない空き家を放置するとさまざまなリスクがあるということは覚えておいた方が良いですよ。空き家を放置した場合、空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家特別措置法)によって、特定空き家に指定されてしまう可能性があり、万一これに指定されてしまうと、所有者はかなりの痛手があるのです。

ちなみに特定空き家に指定されるのは、以下のような条件の空き家となります。

  • 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
  • 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家

このような状態になるまで空き家を放置してしまうと、行政から『特定空き家』に位置付けられてしまい、固定資産税の特例が受けられなくなる…、最悪の場合は強制執行で解体され、多額の解体費用を請求されてしまう…などのリスクが生じるのです。
なお、空き家を放置した場合のリスクについて、以前まとめた以下の記事をご参照ください。

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関連記事:日本の空き家問題が深刻化!そもそも空き家は所有者にもさまざまなリスクが存在します!

『買取』のメリットは?

それでは、空き家の処分に困っている方について、『買取』という取引手法を選択するメリットをご紹介していきましょう。

劣化した家でも売却できる

『買取』であれば、古くて劣化が進んだ状態でも売却することができるというのが大きなメリットです。

一般的に、仲介の場合であれば、築30年以上の建物などであれば、土地として取引されることになるため、あらかじめ家を解体して更地として売却しなければ買い手が付きにくいと言われています。これは、取り壊しにかかる費用が住宅ローンの対象にならないことから、老朽化した家が残ったままだと買い手が困ってしまうからです。
仲介による売買であれば、買主はその場所に新しく家を建てることになるのですが、老朽化した建物をまず解体しなければいけません。この解体にかかる費用は、木造一戸建てで150万円程度かかかるのが普通で、住宅ローンに含められないことから、貯金の中から解体費を工面しなくてはいけなくなるのです。新たな家のための頭金など、これから多くのお金がかかるところに、さらに解体費用を貯金から工面する…というのはかなり難しい事ですので、古家が残ったままだと極端に売れにくくなってしまう訳です。

これが『買取』の場合であれば、不動産会社に直接売ることになります。そして、不動産会社であれば、解体費用を出す資金などいくらでもありますので、古家がある状態でも全く問題なく買い取ってくれるわけです。もちろん、不動産会社は転売が目的ですので、解体が必要になる物件は解体費の分だけ安くなってしまいます。しかし、売主は取り壊し費用を自分で負担する必要もないですし、業者とのやり取りの手間もありませんので、スムーズに売却が進められるのです。

家財道具などが残っていても売却できる

相続などで手に入れた家であれば、親などが使っていた家財道具がそのまま残っている…なんてことも珍しくありません。仲介の場合、不用品回収業者などに依頼して、家財道具を処分してから売却する必要があります。しかし、買取の場合は、家財道具などが残ったままでも売れるケースがほとんどです。

大量の不用品処分となると、それなりのコストがかかってしまうことになるのですが、売主はそれを負担することなく売却することができまるというメリットは意外に大きいです。

すぐに現金化できる

買取の場合、すぐに現金化できるというのも大きなメリットになります。買取りは、不動産会社が直接買い取る手法ですので、不動産会社が提示した買取価格にあなたが納得できれば、すぐに売却が成立します。

仲介の場合、不動産会社がwebに物件情報を出したり、チラシをうったり、さまざまな販売活動をおこなって買主を探すことになります。一般的な状態の良い戸建てであれば、3ヶ月ほどで買主が見つかると言われていますが、老朽化した空き家の場合、早くても半年以上、最悪の場合、いくら販売活動を行っても買い手が見つからない…なんてことも考えられるのです。

買取による処分は、仲介よりも買取価格が安くなると言われますが、仲介手数料がかかりませんし、早く売れる分、固定資産税などの維持費の負担が少なくなるというメリットがあります。

仲介では売れなかった家でも売却できる

買取の場合、既存住宅の状態などはあまり関係ありません。仲介の場合は、買った家をリフォームしてそのまま住むのが主な目的になりますので、老朽化が進みすぎている場合、買い手が見つからない…なんてことになるのです。したがって、あまりに古い家の場合は、解体して更地にしてからでないと売れない…なんてことになったりするのです。

一方買取の場合は、まだ使えそうな家であれば、リフォームを前提にすることもありますが、空き家であれば基本的に建て替えて転売することが目的です。そのため、既存の家の状態など関係なく売却自体は進みます。上述したように、仲介の場合、3カ月程度で買い手が見つかるのが一般的といわれますので、それ以上待っても買い手がつかない…なんて場合は、買取による売却を検討するのがオススメです。

売主責任を負わずに売れる

最後は、買取の場合は「売主責任を負わずに売れる」というメリットです。2020年4月以降、不動産の売主には契約不適合責任という売主責任が課されるようになっています。これは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」ということです。2020年4月に民法の改正があり、これまで存在していた瑕疵(かし)担保責任が廃止され、新たに売主責任の契約不適合責任が創設されたのです。

契約不適合責任については、契約書に書かれていないのに「シロアリ被害が…」「雨漏りが…」などといった不具合が後から見つかった場合、買主は売主に対して追完請求や代金減額請求、契約解除、損害賠償のいずれかを追及できるようになっています。要は、売買前に知らされていない不具合があった時は、「直してください」と言える権利です。

契約不適合責任は、家の不具合事項をきちんとピックアップして契約書に記載しておけば、売主側が責任を問われることもないのですが、古い空き家の場合は、思ってもいない場所に不具合がある…なんてこともあり、記載漏れしてしまうリスクが非常に高いのです。そのため、個人に対して古い空き家を売却する場合は、後から契約不適合責任を問われる確率が高くなってしまう訳です。
その一方、不動産会社に直接売却する場合、売主責任を一切負わずに売却することができるという非常に大きなメリットが存在します。

『買取』のデメリットは?

上記のように、古い空き家を売却する際は、買取という手法であればたくさんのメリットを得ることが可能です。それでは、何のデメリットもないのかというとそうではありません。ここでは、買取のデメリット面も簡単にご紹介しておきます。

買取提示額が安い

買取によって空き家を処分する場合の最大のデメリットは、買取提示額が安くなるという点でしょう。上述しているように、不動産会社が状態の悪い空き家でも買取りする理由は、転売して利益を得ることが目的です。つまり、空き家購入後にかかるコストをあらかじめ差し引いて価格提示をすることから、一般的な仲介による売却価格よりも安くなってしまう訳です。

さらに、不動産会社に直接買い取ってもらう時の価格については、買取価格が公開されるようなこともないため、相場が分かりにくいという現実があります。そのため、「プロが提示する価格だし…」と不動産会社の言い値で売却してしまうことが多いということもデメリットです。中には、何らかの理由をつけて不当に安い価格で買い取ろうとする業者もいますので、業者を見極める目は非常に重要です。

買い取ってもらえない場合もある

これは『買取』だけにあるデメリットではないのですが、どのような条件の物件でも買い取ってくれるわけではないという点はデメリットと考えられるでしょう。

買取による取引は、あくまでも転売して利益を出すために行っているわけです。したがって、その物件を買取しても転売で利益を出せない…と考える場合、不動産会社も買取拒否をします。

まとめ

今回は、空き家の処分を検討している方に向けて、買取による取引のメリット・デメリットをご紹介してきました。少子高齢化が進む日本では、全国的に空き家が増加していると言われており、相続などで手に入れた空き家の取り扱いに困ってしまっている…という方が多くなっています。近くに新しい家を建てて住んでいるという場合であれば、定期的に空き家に足を運び、通風管理などもできるのでしょうが、遠方に住んでいる場合、空き家の管理ができずにどんどん状態が悪くなってしまう…なんてことが増えているのです。家は、人が住んでいれば、汚れるし、壊れる可能性があるなんて考えますが、実は人が住まなくなった家の方が、湿気がこもりやすくなり、劣化スピードが速くなってしまうのです。

したがって、管理できない放置空き家になってしまうと、周辺に危険をまき散らしてしまうことになり、余計なコストばかりかかってしまう…なんてリスクが考えられるのです。そうはいっても、空き家の売却は、なかなか買い手がつかない…なんてことも多いので、現在空き家の処分に困っているという方は、『買取』という取引手法も考えてみれば良いのではないでしょうか。