家の売却は「住みながら売る」と「空き家にして売る」ならどっち?それぞれのメリット・デメリットをご紹介

家の売却を検討した時には、まず最初に「そのまま住みながら家の売却活動を行う」か「住み替え先を決めて、引っ越しを完了させてから売却活動を始める」の2つの選択肢で迷ってしまう方が多いです。

仲介による売却の場合、購入希望者は必ず家の内覧をするわけですので、日常生活を進めながら上手に内覧の対応をするのは自信が無いな…と感じてしまう方が多いです。特に、小さなお子様がいるご家庭であれば、毎日きちんと掃除していたとしても、知らないうちにお子様が汚してしまったり、散らかしてしまう…なんてことも考えられ、そのような状態を購入希望者に見られてしまうと、買う気がうせてしまったり、値下げ交渉の格好のエサにされてしまうのではないかと不安になってしまいますよね。

そうはいっても、先に住み替え先を見つけて引っ越したとすれば、住居にかかる費用が二重になってしまうことで、金銭的な負担が大きくなってしまいます。さらに、売却益を次の家の頭金にしようと考えているような方であれば、売却の期限があることから、焦ってしまい想定よりも安い金額で売却して後悔してしまう…なんてことも考えられます。

「住みながら売るか?空き家にしてから売るか?」は不動産売却業界では永遠のテーマのように扱われますが、その人の状況によって選択すべき手法は変わります。そこでこの記事では、家の売却を考えた時、「住みながら売る」「空き家にしてから売る」両方のメリットとデメリットをご紹介していきます。

住みながら家を売るメリットとデメリット

まずは住みながら家の売却活動を進めていく手法のメリット・デメリットをご紹介していきます。ただし、家の売却を考えた場合、「空き家にしてから売却活動をした方が買い手が付きやすい」と言われることは大前提と思っておいてください。

もちろん、住みながら家を売る…という方法にもいくつかのメリットは存在しますし、住居費の二重払いはちょっと…と言った感じに、予算的な問題で住みながらを選ばざるを得ない時も少なくないと思います。

住みながら家を売るメリット

それでは、住みながら家の売却を試みる手法のメリット面からです。この場合は、以下のようなメリットが存在すると言われています。

  • 新しい家の資金が作れる
    住み替えを目的に家の売却を検討しているという方であれば、売却を先行させたうえで次に家を探すという流れになりますよね。つまり、新しい家を探すときには、売却によってある程度の資金が得られていますので、新居の選択幅を広げることができるかもしれない点が大きなメリットです。もちろん、売却してもローンが完済しなかった…なんて可能性もありますが、きちんと想定通りの価格で売却できた場合、住み替え費用に充てられるというのは大きいと思います。
  • 購入希望者に家の魅力を伝えやすい
    中古住宅を購入する方は、もともと「どんな人が住んでいたのか?」を意外に気にします。したがって、住みながら売却するという手法であれば、内覧時に直接買主と話す機会があり、きちんと丁寧に対応することで、買主に好印象を与え、売却がスムーズに進む可能性があるのです。例えば、実際に住んでいたからこそわかる物件の魅力や近隣情報をまとめておいてあげるなどとすれば、買主と良い関係を構築しやすいです。ほとんどの購入希望者は、いくつかの物件を比較検討しているのですが、物件以外にも「売り手の印象」は大きな決断ポイントの一つになります。また、家具や小物がまだ配置された状態ですので、買主側も自分たちが住んだ時のことを想像しやすいという点は大きなメリットになると思います。

住みながら家を売るデメリット

それでは、デメリット面についても見ていきましょう。

  • 常に内覧の準備をしておく必要がある
    そこで住んでいるとはいえ、家の売却活動を進めるのであれば、自分たちの日常生活を優先するのではなく、内覧を優先しなければいけません。内覧は、買主の要望に応えなければならないのが当然ですし、いつ内覧の予約が入っても対応できるようにしておかなければいけません。週初めに内覧予約が入っていれば、時間をかけて準備することができますが、週末になってから「明日朝一で内覧できますか?」なんて連絡が入ることも珍しくないのです。したがって、家の売却活動中は、休日でも遠出など不可能だと考えておかなければいけませんし、いつ内覧希望が入っても良いように、常に綺麗な状態を維持しておく必要があります。そのため、休みでも休めない…、日常生活上で常に気をはっている必要があるためストレスがたまる…などのデメリットがあると考えましょう。
  • 単純に成約しにくい
    住みながら売却する場合、なるべく生活感が出ないように注意するとは思いますが、いくら努力したとしても、生活感が0になることはありません。もちろん、生活感丸出しの家など、ほぼ確実に買い手はつきませんが、生活感を限りなく出さないようにしていても、空き家状態よりは成約しにくいと考えておきましょう。住みながら家の売却を進める場合、可能な限り不要な家具などは処分し、内覧前にきちんと家中の換気をしてから迎え入れるなど、生活感が出ないように工夫しましょう。

空き家にして売るメリットとデメリット

それでは次に、空き家にしてから売却活動をする場合のメリットとデメリットをご紹介していきましょう。上述したように、一般的に、家の売却は住みながら行うより、空き家状態にしてからの方が買い手が付きやすいと言われています。

しかし、空き家にしたからと言って必ずしも買い手が付きやすいというわけではないのは頭に入れておきましょう。ここでは、一般的に言われているメリットとデメリットをご紹介します。

空き家にして売るメリット

空き家にして売る場合は以下のようなメリットがあると言われています。

  • 内覧日程が組みやすくなる
    空き家にして売却を行う場合、不動産会社に鍵を預けておけば、内覧希望者が指定する日程で不動産会社が物件の案内を行ってくれます。売主に関しては、内覧を任せてしまえば、負担はなくなると言えます。つまり、空き家にしてから売却を始める場合、いつ入るか分からない内覧予約のために、日程を開けておいたり、日常生活に制限をかけたりする必要がなくなるという点がメリットです。
  • 家の印象が良くなる
    家の中に物がなくなりますので、床面積の露出が多くなり、部屋全体が広く見えるようになると言われています。もちろん、空き家にして売却活動を行う時には、不用な家具などを全て処分して、ハウスクリーニングしておく必要があります。特に水回りなどは注意深く確認されますので、専門業者に依頼するのがオススメです。タバコを吸う方、ペットを飼っていた方などは、独特なニオイが残っている可能性がありますので、消臭なども行っておくのがオススメです。新築ではありませんが、可能な限りキレイにして新築感を出しておくのが早く売るコツです。

空き家にして売るデメリット

当然、空き家にしてから売却するという手法にもいくつかのデメリットが存在します。以下のような点は注意しておきましょう。

  • 空き家状態が長くなると劣化が進む
    家というものは、人が住まなくなると、急速に劣化が進むという話を耳にしたことがあると思います。そしてこの話は事実です。空き家状態が半年以上になると、ホコリなども生じますし、定期的なメンテナンスが必要になると考えましょう。一般的には、3~6カ月程度が家が売れる平均期間になるのですが、家の状態や立地によっては半年以上売れない…なんてことも珍しくありません。そのような場合、家の劣化が急速に進まないよう、定期的に掃除や換気などで訪れないといけなくなります。こういった手間を嫌がる方は多く、「劣化する前に売りたい!」などと考えて、必要以上の値下げ交渉に乗ってしまい損してしまう…なんて方もいるので注意してください。
  • 住居費が二重にかかってしまう
    空き家にするということは、住み替え先を用意してから売却をするという流れになるということです。この場合、新しい家を購入するにしても、一時的に賃貸に住むにしても、元の家の住宅ローンが残っている状態なら、一時的に住居費が二重にかかってしまうことになります。特に、新しい家を購入する資金が手元の資金だけでは賄えない場合、資金捻出のために住み替えローンを組まなければいけません。ただし、住み替えローンは、組める対象基準が高くて、誰でも利用できるわけではありません。さらに、組めたとしても売却できるまでは、新居と前の家のローン、両方の返済を求められてしまう訳ですので、金銭的なリスクが非常に大きくなってしまうという点がデメリットになります。

まとめ

今回は、家の売却を検討した時でも、「そこに住みながら」売却を目指した方が良いのか、それとも「空き家にしてから」売却したほうが良いのかと言った疑問について解説してきました。この記事でもご紹介しているように、どちらの手法を選択したとしても、それなりにメリット・デメリットが存在すすると考えておきましょう。ただし、「売却のしやすさ」だけを考えると、空き家にしてからの方が買い手が付きやすいと言われています。

なお、家の売却益を住み替え先の取得資金にしたいと考えている場合、住みながら売却を目指すという方が多くなると思います。しかし、その場合でも、売却活動のための準備として不用品の処分や水回りのお掃除などにそれなりのコストをかけなければいけないと考えましょう。さらに、状態の良い家であっても、住みながら売却を目指す場合、半年程度の時間がかかってしまうケースが多いですし、その間は休日がなくなってしまうなど、なかなかストレスがたまる活動をしなければいけません。

こういった事から、住みながら売却を目指すという方の中には、仲介ではなく不動産買取に出すという方が増えています。不動産買取であれば、家の状態がわかれば良いだけですし、生活感丸出しの状態でも普通に家の査定を行ってくれます。そして、不動産会社が提示してきた価格に納得できれば、その場で売買が成立するなど、仲介とは比較にならないほどスピーディーに話が進むのです。一般的に、仲介相場の7~9割程度の価格になるなど、少し安くなるというのが買取のデメリットですが、仲介の場合、不用品の処分やハウスクリーニングにコストがかかる、仲介手数料がかかる、売却までに時間がかかるなど、さまざまなコストがかかってしまうものですので、総合的に考えると不動産買取の方がお得だという人も多いです。